Una de las frases más icónicas en bienes raíces es ubicación, ubicación, ubicación (location, location, location). Si bien es cierto que la ubicación es una variable que depende de muchas otras cosas, como su accesibilidad, centralidad, oferta de servicios y amenidades, por mencionar algunas, no deja de ser verdad que es poco lo que podemos hacer para mejorar el valor de nuestra casa, por ejemplo, si la ubicación no es la correcta.
Sin embargo, la ubicación, que es algo estático, es en realidad un proceso dinámico. Un día podemos tener un terreno muy distante que se revaloriza por la construcción de un camino; o podemos comprar un lote con buena conectividad que al pasar unos años se rezonifica a un terreno urbano, aumentando su valor. También pudiera suceder que donde vivo van a construir un metro y que mi casa está tan bien ubicada gracias a ese metro, que la van a comprar para construir un edificio. Todas estas razones, que son algunas de las más comunes por las que la gente compra, tienen detrás la seguridad de que alguien más va a invertir para que mi ubicación mejore, es decir, para que mi suelo valga más.
Esta es una realidad que se repite en todas partes. Los gobiernos locales están constantemente invirtiendo en mejorar la ciudad; inversiones que benefician a todos pero a algunos más que a otros. Por cada nueva inversión que hace una ciudad, más dinero se genera de la que se invierte y cada vez más parte de ese dinero termina en manos privadas. Pareciera que algo no está funcionando bien, sobretodo en un momento en el cual es cada vez más difícil financiar las ciudades a largo plazo.
Lo primero que hay que entender en este contexto, es que cualquier intervención, física o legal, significa que «el valor del suelo se incrementará más de lo que cuesta la intervención en sí». Esto quiere decir dos cosas: primero, que existe una gran revalorización del suelo producto de la intervención pública que está siendo apropiada por los dueños del suelo; y segundo, que existe un potencial de «utilizar esas ganancias inesperadas para el beneficio público».
De este fenómeno, nace el concepto de la Captura de Valor (CV). Smolka la define como una «herramienta basada en el suelo con el fin de financiar desarrollos urbanos, es decir, la recuperación, por parte del sector público, del incremento del valor del suelo (ganancias inesperadas o plusvalías) generada por acciones que no sean propias del dueño del suelo (por ejemplo inversiones directas)». Y ¿cómo se refleja eso en números? Por poner un ejemplo:
…la transformación de suelo rural a suelo urbano se traduce en un aumento de 400% en el valor del mismo; colocar servicios públicos al suelo urbano (poniendo el caso de Río de Janeiro), tiene un costo de 35$ mientras que el valor del suelo sin servicios es de 34$ y con servicio 145$, lo que se traduce en un aumento de 110% del valor del mismo.
Como se puede ver la CV no es solamente una herramienta que tiene sentido económico, sino que es necesaria como mecanismo de financiamiento en un clima donde las municipalidades cada vez cuentan con menos recursos. En consecuencia, Smolka enuncia cuatro razones principales:
- Eficiencia: los beneficios marginales impuestos a terrenos individuales cubren los costos marginales impuestos a la ciudad. Es decir, la valorización del terreno es mayor al costo de la inversión.
- Equidad: algunos dueños se benefician más que otros por las intervenciones públicas. Significa que como las intervenciones se dan en un lugar en específico, el gasto público no puede traducirse en el beneficio de unos pocos a costa del resto.
- Sostenibilidad: se financia el desarrollo urbano con la apreciación resultante de suelo. Desde un punto de vista fiscal, esta práctica hace sostenible el financiamiento de proyectos urbanos.
- Pragmatismo: genera ganancias a nivel local y tiene gran potencial. Es una práctica que cobra sentido porque abre las posibilidades a diversos tipos de operaciones de desarrollo urbano.
En su aplicación, la CV toma diversas formas: los mecanismos directos incluyen la contribución por mejoras, contribución por plusvalías, reajuste de suelo, impuesto al valor del suelo, bonos de construcción, entre otros. Por otra parte, los indirectos contemplan los impuestos de propiedad, las expropiaciones, transferencia de derechos de construcción, reservas de suelo, etc. Es decir que los mecanismos directos permiten recuperar directamente la plusvalía generada por la acción pública, mientras que los indirectos permiten la recuperación, por así decirlo, de los gravámenes generados por el aumento del valor del suelo.
Por último, Smolka advierte que la CV no es «un mecanismo que sirva para todo» y argumenta que actualmente existe mucha resistencia a este mecanismo o lo que él denomina las 4 Íes:
- Ideología, que lucha en contra de la aplicación de estos mecanismos.
- Interés, de los privados de mantener el statu quo y conservar la valoración completa del suelo.
- Ignorancia, tanto en la aplicación de este mecanismo como concepciones equivocadas sobre cómo funciona y qué obstruye su aplicación.
- Inercia, la resistencia al cambio.
La captura de valor es una de las diversas herramientas con las que cuentan los operadores urbanos para generar recursos que sirvan para mejorar la calidad de vida en nuestras ciudades. En la constante lucha en la que se encuentran los gobiernos locales por conseguir fondos para la inversión, cada vez se vuelven más cruciales estas herramientas. Lamentablemente, el dinero no crece en los árboles, pero por medio de la actividad pública es posible hacerlo crecer en el suelo y recuperarlo.
Foto de portada: Puerto Madero. Deensel. Flickr.
