Protección de vistas: construyendo vacíos en la ciudad

Publicado por Andrés Peñaloza el 18 de Marzo de 2021

¿Vale la pena limitar la capacidad de desarrollo de la ciudad para preservar la posibilidad de admirar la geografía?

La historia y la geografía de un territorio representan dos de los elementos más importantes del desarrollo urbano. Muchas ciudades han construido su identidad en función de la geografía que las rodea y eso es visible desde la gastronomía hasta la conformación de la red vial, e incluso los instrumentos legales que protegen y refuerzan dicha identidad. Recientemente descubrí un recurso que utilizan algunas ciudades para limitar la capacidad constructiva en ciertas zonas con el fin de proteger vistas importantes; esas que fomentan el arraigo a la cultura e identidad local. Se trata de los corredores visuales o vistas protegidas.

En principio, esta herramienta permite a las ciudades preservar vistas ininterrumpidas de elementos relevantes para la cultura local, desde locaciones específicas – ya sea por su valor histórico o natural-, o con el fin de establecer una jerarquía en el entorno constructivo. Sin embargo, por estar sujetas a una valoración subjetiva, su implementación se ha prestado para debate. ¿Es realmente más valioso poder ver un edificio histórico desde un punto específico que los beneficios de la construcción de otro? ¿Vale la pena limitar la capacidad de desarrollo de la ciudad para preservar la posibilidad de admirar la geografía?

Innovar para preservar: Vancouver

Aunque hoy en día ya sea una práctica relativamente común en muchas ciudades, en los ochenta lo más parecido a la protección de vistas era el establecimiento de límites de altura asociado a preservación de patrimonio, como en el caso de Washington, D.C. Pero cuando Vancouver comenzaba a vivir un auge económico, las presiones por desarrollar el centro financiero despertaron la preocupación de los locales por proteger las vistas a las montañas de la costa norte, consideradas parte fundamental de la identidad del vancouverita. 

En su libro “The Vancouver Achievement” (El Logro de Vancouver, en español), el profesor John Punter explica que hacia finales de los ochenta, cuando se preparaba el plan para regular dicho crecimiento, surgió la necesidad de abordar la protección de las vistas. Fue así como luego de un proceso de consulta pública y evaluación técnica, por medio de un reporte de cinco tomos, se identificaron 27 vistas a las montañas que requerían protección y que en su mayoría afectarían al futuro centro financiero. Pese a cierta oposición, los corredores visuales fueron adoptados en 1989 y en la actualidad la ciudad cuenta con 30 de éstos (incluyendo sub-secciones). 

Fuente: DailyHive.

Los corredores visuales de Vancouver establecen 27 perspectivas hacia las montañas desde 15 puntos diferentes en la ciudad ubicados en caminerías, parques y otros espacios públicos que no pueden ser invadidas por elementos construidos. Dichas restricciones actúan en conjunto con las diferentes regulaciones ambientales, de zonificación y de límites de altura en un sistema de aprobación caso a caso en el que ciertas flexibilizaciones son permitidas a fin de financiar la construcción de servicios comunitarios. En principio, cada vista está definida en un cono visual con un punto de origen establecido y un objetivo. 

Fuente: Elaboración propia.

Otros puntos de vista

Tal como sucede con muchas de las diferentes herramientas utilizadas para regular y moldear las ciudades, la protección de vistas no siempre es implementada de la misma forma.

San Francisco, EEUU

La ciudad norteamericana está caracterizada por sus numerosas colinas y su extenso frente costero y es uno de los centros urbanos más densos y de mayor crecimiento económico de los Estados Unidos. Su distintiva calidad espacial está regulada por el Plan General, adoptado inicialmente en 1948 y actualizado en las décadas posteriores, en donde se establecen consideraciones de diseño urbano, transporte, vivienda, comercio e industria, protección ambiental, entre otros. En este documento, se reconoce que las vistas hacia la bahía y hacia los jardines en las colinas aumentan la calidad de vida y por ende deben ser protegidas. Sin embargo, aunque se promueve la habilitación de miradores, el plan no establece limitaciones específicas para las construcciones – como sí lo hace en otras áreas – más allá de establecer que “nuevas construcciones no deberán bloquear vistas significativas de espacios públicos, en especial, grandes parques y la bahía”.

Foto: Jordi Vich Navarro.

Londres, Inglaterra

El caso de la capital inglesa está más asociado a la protección y enaltecimiento de la rica historia constructiva de la ciudad. En este sentido, por medio del Marco para la Gestión de las Vistas de Londres (2012) se identificaron dos edificaciones históricas cuyas vistas desde diferentes puntos de la ciudad deben ser preservadas: la Catedral de San Pablo y el Palacio de Westminster. El instrumento establece 27 vistas alrededor de la ciudad cuya protección afecta a los desarrollos que ocurren delante, alrededor e inmediatamente detrás de estos hitos. Por su nivel de detalle, el mencionado marco está dividido en tres volúmenes en donde se hacen apreciaciones individuales de cada una de las vistas, incluyendo descripciones y un inventario de las estructuras relevantes dentro de la visual.

Foto: Greater London Authority.

Edimburgo, Escocia

Ante la inminente ola de crecimiento urbano y económico en la capital escocesa, la ciudad decidió tomar acciones a principios de la década de los 2000 para proteger vistas hacia algunas de las construcciones que la han caracterizado durante siglos. Así, en 2005, se aprueba el Estudio del Perfil de Edimburgo que, unido a la declaración como Patrimonio de la Humanidad por parte de la Unesco, conforma un mecanismo para garantizar la preservación de las 38 vistas identificadas en el reporte aprobado en 2007 y sobre las cuales hay documentos individuales donde se establecen puntos de referencia para cada una.

Foto: Ciudad de Edimburgo.

El alto costo de preservar

El debate que plantea la protección de corredores visuales en las ciudades, de forma similar a como sucede en cualquier discusión sobre protección patrimonial, es de si vale la pena limitar los derechos de unos para garantizar el acceso de la mayoría a un bien de valor histórico. Más específicamente, limitar la capacidad de explotación de los derechos constructivos de una propiedad sobre el acceso público a vistas que fomentan el arraigo e incrementan la calidad de vida.

Una de las principales críticas que se le hacen a los corredores visuales de Vancouver es que parecen estar desconectados de muchas otras políticas urbanas, generando confusión y desincentivando el desarrollo. Dicha desconexión es particularmente relevante con respecto a los programas que se han implementado para promover la construcción privada de viviendas asequibles o sociales, los cuales se basan en el incremento del límite de altura para garantizar la viabilidad económica de los proyectos. Los impedimentos que suponen la protección de las vistas a las montañas de la costa norte, actúan en oposición a estos incentivos, perjudicando directamente a los potenciales beneficiarios de estas nuevas construcciones.

Un ejemplo de esto es el caso del edificio propuesto por el grupo caritativo MCYH Multigenerational Housing Society, para construir el edificio de vivienda social más alto de Vancouver justo en el centro de la ciudad. El proyecto cuenta con una amplia serie de servicios para la comunidad en los primeros diez pisos, pero dada la presencia del corredor visual B1, los 30 pisos superiores dedicados exclusivamente a vivienda social han tenido que reducir su área a la mitad para no bloquear la vista a los picos de Los Leones.

Adaptado de DailyHive – Fuente: DA Architects & Planners / MCYH Multigenerational Housing Society / Larco.

En el medio de una crisis de vivienda sin precedentes en la región y en vista de que un gran porcentaje del área urbana de la ciudad está constituida por viviendas unifamiliares y/o de baja densidad, la presión por sacar el mayor provecho posible a las centralidades y corredores principales de la ciudad ha detonado el debate sobre el valor y vigencia de estos conos de protección. Las respuestas son mixtas y no es para menos. Incluso ávidos promotores de la densificación de la ciudad han expresado que al proteger algunas de estas vistas, los vancouveritas pueden recordar a diario lo cerca que tienen a la naturaleza.

Perspectiva al futuro

En el corto plazo es relativamente fácil ver el beneficio inmediato que podrían generar 200 nuevas unidades de vivienda asequible en el centro de la ciudad en comparación con una pequeña vista a las montañas; especialmente en el contexto de una crisis de vivienda. Además, dado que la aprobación de proyectos de gran escala en zonas de alta densidad es más expedita que en zonas menos densificadas, la producción de viviendas en el centro de la ciudad parece una alternativa eficiente, pero no necesariamente la más adecuada. 

Quizás la solución pasa por reevaluar qué vistas son realmente valoradas por la población y hacer ajustes que permitan hacer un uso más eficiente del suelo urbano; o quizás radica en promover la densificación en otras zonas de la ciudad, adaptándose al proceso de crecimiento por el que está transitando. Cabría también estudiar la reinterpretación de los límites de altura basado en un modelo de comercialización de derechos del aire y otras políticas complementarias.

Luego de 30 años de su adopción, los corredores visuales ciertamente han demostrado sus debilidades, más ello no significa que deban ser eliminados o que se les pueda atribuir la responsabilidad de la crisis de vivienda. Con una visión estratégica del futuro, los planificadores estamos obligados a poder diferenciar entre lo urgente y lo importante para comprender que el beneficio inmediato no siempre supone el mejor de los resultados a largo plazo. 

Foto de portada: Andrés Peñaloza

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