Uno de los principales temas que ha acaparado los titulares en el período post-pandemia es el acceso a la vivienda. El aumento de los precios para venta y alquiler, la escasez de oferta de unidades y el aumento de la demanda han ejercido una gran presión en el mercado inmobiliario, con algunos analistas comparando la situación actual con la crisis financiera e hipotecaria que impactó fuertemente al mundo en el año 2008.
Pero una realidad contrastante se ha ido consolidando silenciosamente en los últimos meses. Se está produciendo un boom inmobiliario y no es en la ciudad de Nueva York, Shanghái o Dubai. Agentes inmobiliarios profesionales, empresas y celebridades están comprando terrenos que ni siquiera existen en el mundo real. ¿En dónde? En el metaverso.
Una réplica digital de la realidad
Describir el metaverso con precisión es una tarea difícil dado que no existe una definición universalmente aceptada. Podemos señalar que es la digitalización de las actividades humanas, una especie de mundo paralelo accesible a través de tu dispositivo móvil o computador. Algunos afirman que es la “próxima generación de internet” pero, para no complejizar el concepto, podemos señalar que es una plataforma de realidad virtual donde las personas pueden jugar, conectarse con amigos y asistir a actividades virtuales como conciertos y reuniones.
Visto de forma sencilla, cada vez que observas un video de TikTok o Youtube, usas Whatsapp o Telegram para comunicarte o vitrineas en plataformas como Amazon, estás en presencia de una faceta del metaverso. Esa red de espacios virtuales conectados permite que las personas vivan sus vidas parcialmente en la esfera digital en un mundo colectivo.
Aunque los videojuegos han incursionado por décadas en el mercado de la realidad virtual, fue sólo hace un par de meses que se masificó el potencial que tiene esta apuesta tecnológica. El lanzamiento de Meta por parte de Mark Zuckerberg como estrategia para enfrentar la mala reputación por la que transitaba Facebook, fue el punto de inflexión para muchos que empezaron a mirar el metaverso no sólo como una herramienta de entretenimiento sino como una oportunidad de negocio. Si creías que Meta era sólo un cambio de nombre publicitario que veías al ingresar a las redes sociales de la compañía, quizás es momento de señalar que el objetivo principal es crear una réplica de nuestro mundo físico en forma digital, muy al estilo de algunos episodios de la serie de ciencia ficción Black Mirror.
¿Bienes raíces virtuales? Una nueva oportunidad de mercado
Aunque a muchos les parezca que la explosión de la realidad virtual no será sino hasta dentro de algunas décadas, lo cierto es que las grandes empresas y marcas están observando este espacio como el próximo nicho de negocios en el cual la inversión será más que rentable. Recientemente se celebró la primera edición del Metaverse Fashion Week en el que marcas de moda exclusivas mostraron sus diseños en una pasarela virtual, los cuales pueden ser adquiridos en forma de NFT (propiedad o bien virtual con certificado digital de autenticidad).
El mercado inmobiliario no se ha quedado atrás en esta revolución tecnológica. Las ventas de bienes raíces virtuales se han concentrado en cuatro grandes plataformas: The Sandbox, Decentraland, Cryptovoxels y Somnium. La primera de ellas domina el mercado con el 62% de la “tierra” disponible y las tres cuartas partes de todas las ventas en 2022. Desde que Facebook anunció que cambiaría su nombre a Meta y centraría su desarrollo y expansión en la realidad virtual, el interés en las propiedades inmobiliarias del metaverso se disparó. Una parcela en la plataforma The Sandbox valía en promedio USD $2.620 a mediados de octubre pasado y, tras el anuncio, ese precio aumentó a USD $11.042 un mes después.
Aunque parezca irreal que grandes compañías y personas particulares inviertan importantes sumas de dinero en una propiedad que no es tangible, lo cierto es que las ventas de bienes raíces en el metaverso superaron los $500 millones de dólares en 2021 y se prevé que se dupliquen este año. El Centro de Finanzas, Tecnología y Emprendimiento (CFTE) analizó los precios inmobiliarios en el metaverso observando que “The Sandbox es el mundo virtual más grande en términos de volúmenes de transacciones, con 65.000 transacciones en terrenos virtuales por un total de USD $350 millones de dólares en 2021”.
THE SANDBOX
- Tamaño de las parcelas: 96 x 96 m.
- Precio: USD $12.700 cada una.
DECENTRALAND
- Tamaño de las parcelas: 16 x 16 m.
- Precio: USD $14.400 cada una.
Mercado inmobiliario real vs virtual
Al ser un mercado tan incipiente no podemos señalar aún cuáles serán las diferencias con la comercialización de bienes raíces en el mundo físico ni qué parámetros o principios deberán contemplar aquellos que decidan adquirir terrenos en el metaverso o incursionar como corredores de propiedades o firmas inmobiliarias. No obstante, podemos mencionar algunos aspectos según la operación de este mercado al momento:
- Certificados de propiedad
La principal diferencia entre el mercado inmobiliario en el metaverso y en la vida real es que obviamente no puedes disfrutar del espacio o terreno adquirido. ¿Cómo demuestro entonces que soy propietario de una parcela? El metaverso funciona a través de la tecnología blockchain, la misma que utiliza el mercado de las criptomonedas en la cual se registran permanentemente las transacciones en una base de datos descentralizada y pública. Al comprar un terreno se realiza una especie de contrato inteligente que establece la propiedad de un objeto digital. Esta propiedad, por tanto, no puede ser reclamada por nadie más en esta cadena de bloques o transacciones. - Escasez de suelo
A diferencia del entorno físico que nos rodea, la tierra virtual se crea fácilmente con código, por lo que no hay límite para la cantidad de plataformas que incursionen en el metaverso para crear propiedades virtuales. No obstante, el crecimiento de estas plataformas estará supeditado a la cantidad de personas que tengan las habilidades necesarias para trabajar con esta tecnología. Los expertos aseguran que hay dos elementos principales que le otorgan valor a las propiedades inmobiliarias del metaverso: la escasez y la ubicación, dos fundamentos de los bienes raíces físicos. Como no se puede introducir escasez artificialmente, el mercado depende entonces del segundo aspecto: la ubicación. - Ubicación ¿cuán importante es?
Algunos aseguran que la ubicación de las parcelas en el metaverso no es imprescindible ya que tienes la capacidad de “teletransportarte” a cualquier lugar, por lo que el valor de la tierra estará más determinado por el uso de la misma. Sin embargo, distintos inversionistas opinan que, al igual que en el mundo físico, la ubicación en el metaverso lo es todo cuando se habla de bienes raíces. ¿Por qué? La proximidad a sitios importantes o propiedades que posean las principales marcas, empresas o celebridades determinarán en gran medida el valor de la propiedad. El espacio virtual sirve para crear experiencias sociales y de entretenimiento, por lo que no te convendría poseer un lote o parcela que esté al margen de dichas experiencias.
Tomemos como ejemplo el “Snoopverse” del rapero Snoop Dogg. Esta “propiedad virtual” que incluye 22 terrenos abiertos al público, 67 terrenos premium y 3 fincas, se lanzará próximamente en la plataforma The Sandbox en la cual el músico ha prometido una réplica digital de su mansión en California y un lugar donde se ofrecerán conciertos virtuales, exhibiciones de arte y de automóviles, fiestas y espacios comerciales. La preventa del pase para dicho lanzamiento alcanza aproximadamente los USD $2.000. Paris Hilton también posee una isla virtual apodada “Paris World” en la plataforma Roblox, la cual cuenta con réplicas digitales de su casa y armario en donde los usuarios pueden comprar sus atuendos en forma de NFT.
El valor de las propiedades en el metaverso reside más que nada en la posibilidad de crear experiencias sociales o estar próximas a ellas. Según Andrew Kiguel, director ejecutivo de Tokens, la verdadera oportunidad del metaverso es comercial: alquilar espacios y organizar eventos para empresas que buscan promocionarse en una audiencia digital más joven. Anunció que está generando acuerdos con marcas de ropa a las que les alquilará un espacio en su propiedad para desarrollar vitrinas o experiencias. Así mismo, ha estado en conversaciones con firmas de contabilidad, bancos de inversión, podcasts y fondos mutuos para asegurar su presencia en el metaverso. Crear vallas publicitarias en tu terreno o alquilarlo para eventos virtuales es la gran oportunidad que promete la inversión en bienes raíces en el metaverso. Para ello, la ubicación importa si quieres estar en el centro de los lugares más atractivos para los usuarios.
Vista de la plataforma The Sandbox. Fuente: Time.
Un escenario de incertidumbre y ¿desigualdades?
Existen más interrogantes que certezas en este nuevo mundo digital que se avecina. Tanto para los que pretenden adquirir terrenos como inversión, como para aquellos que nos dedicamos a las áreas de la planificación urbana, gestión inmobiliaria, arquitectura y otras profesiones afines, es un escenario de incertidumbre. Entre las inquietudes que surgen respecto al funcionamiento de este mercado y que determinará su desarrollo futuro podemos mencionar:
- Acceso a criptomonedas: uno de los principales obstáculos para incursionar en el mercado de bienes raíces digital es que debes contar con una cartera de criptomonedas, específicamente Ethereum que es la moneda con la cual se comercializa en estas plataformas. Esto, evidentemente, circunscribe el mercado a un nicho muy específico que tiene los recursos necesarios.
- Las estafas están a la vuelta de la esquina: las estafas y los hackers son bastante frecuentes en el mundo digital, especialmente cuando se comercializa con criptomonedas. Algunos inversionistas aconsejan contar con entrenamiento básico para aumentar la seguridad de la billetera virtual y no incurrir en transacciones falsas que buscan sólo impactar el precio de los bienes.
- Mercado de especulación: el precio de la tierra está supeditado al precio de las criptomonedas que ya de por sí es un mercado especulativo. Al caer abruptamente el valor de la moneda que utilices, también caerá el precio de la propiedad. Republic Realm pagó un récord de USD $4,3 millones de dólares por un terreno en la plataforma The Sandbox en la cual está desarrollando 100 islas, llamadas Fantasy Islands, con sus propias casas y un mercado de botes y motos de agua. Noventa de las islas se vendieron el primer día por USD $15.000 cada una y algunas ahora están en reventa por más de USD $100.000. Para los inversionistas la gran pregunta es cómo se determina el valor de una propiedad cuya escasez es artificial y cuyo futuro es una pizarra en blanco. Es como si compraras un terreno en cualquier parte del mundo y esperaras que se convirtiera en Nueva York o Hong Kong en un futuro próximo.
- Sin entes reguladores: al igual que las criptomonedas, el gran debate que existe en torno al metaverso es quién regulará las transacciones que se realicen en él, especialmente cuando las principales plataformas para comercializar bienes raíces están en manos de grandes empresas tecnológicas que tampoco cuentan con normativas que las obligue a realizar una gestión transparente. Owen Vaughan, director de investigación de la empresa de cadenas de bloques nChain, señaló que es fundamental tener garantías de que estas plataformas no cambiarán las reglas del juego ni afectarán el valor de la propiedad de las personas.
- ¿Sin regulación pero supeditadas a los impuestos?: aunque no existe actualmente un sistema que regule este mercado, no se puede descartar tan rápido la idea de que algunos países busquen alternativas para incidir en la comercialización de los bienes virtuales. Second Life, una de las primeras comunidades virtuales y pioneras en el metaverso (2003), anunció que comenzará a cobrar impuestos locales sobre las ventas y transacciones que realicen los usuarios que residan en Estados Unidos.
Aunque el metaverso sea un concepto hoy desconocido para la mayoría, es importante observar cómo se desarrollará esta transición hacia la digitalización de nuestras actividades y quiénes son aquellos que impulsan (y controlan) este proceso. Una primera mirada demuestra que la incursión en el metaverso decantará en un escenario de desigualdades. Al igual que en los primeros años de la irrupción del internet donde un gran porcentaje de población no tuvo acceso y quedó rezagada de los avances tecnológicos y económicos, el metaverso parece que se irá consolidando en torno a una élite que cuenta con los recursos para formar parte de esta experiencia.
Desde el punto de vista urbano, a pesar de toda la novedad del metaverso y de las inquietudes sobre su desarrollo, parece que todavía se aplica una lección del mundo físico: la ubicación importa.
Foto de portada: The Sandbox.
