Recuerdo que ir al Centro Comercial Tolón o el C.C. San Ignacio en Caracas ponía a prueba mi paciencia por la poca continuidad de las escaleras. La arquitectura obligaba a caminar casi por completo un piso para descender a otro y luego caminar en dirección contraria para bajar al siguiente. Los 13,000 pasos diarios se lograban, pero no así las ganas de volver ni siquiera a la tienda que llamó mi atención en el último nivel. Entendí mientras estudiaba arquitectura y adoptábamos como biblia cualquier ensayo u obra arquitectónica de Rem Koolhaas y MVRDV, que mientras las personas más caminan, más consumen. Esto lo viví en Caracas por muchos años años y lo sigo viviendo ahora al visitar Hudson Yards en la ciudad de Nueva York.
Antes, para comprar un martillo o hacer mercado, tomaba un auto en Caracas, conducía hasta el centro comercial e iba a varios locales a satisfacer las diligencias pendientes. Ahora en NYC, es cuando más camino la ciudad, estoy menos tiempo en un carro y probablemente consumo más. Entonces, ¿por qué tenemos la impresión que hay cada vez más espacios comerciales vacantes en medio de importantes zonas de NYC? Cualquier instrumento para la casa y al menos la mitad del mercado lo ordeno en línea, bien sea a través del teléfono o de la computadora. Incluso para mi familia en Venezuela, basta con encontrar un negocio con cuenta en redes sociales que me lleve a su página web y coordine por whatsapp para hacer una compra que les llegue a la puerta de su casa.
Nueva York es una ciudad que se fundamenta en el dinamismo del día a día, la variedad de experiencias al caminar sus aceras y la diversidad en su oferta comercial. Sin embargo, existe la percepción que hay un crecimiento en la vacancia de los espacios comerciales. Las comunidades, autoridades locales y algunos expertos han expresado que la ciudad está perdiendo sus tradicionales Mom-and-Pops, o comercios familiares, por presiones del mercado inmobiliario o por la irrupción de las nuevas tecnologías. Por ello, el Departamento de Planificación Urbana de la Ciudad realizó un estudio para entender con data cómo los usos comerciales han estado evolucionando y sus causas.
Los cambios en la industria comercial impactan las dinámicas urbanas
En el estudio, el Departamento estableció la siguiente clasificación para los espacios comerciales: comercio seco, donde se venden objetos como libros, herramientas y ropa; mercados y restaurantes, lugares donde se compra comida, bien sea preparada o para llevar a casa; y servicios, lugares donde se va a recibir un servicio como lo son las peluquerías, centrales telefónicas o bancos.
El comercio en la ciudad, al igual que la tendencia a nivel nacional, está cambiando según las preferencias de los compradores. Debido a los avances tecnológicos y las preferencias del consumidor, el comercio online está dominando en la industria de productos secos.
Son éstos los que han perdido presencia en los corredores comerciales donde se ha mantenido la presencia de restaurantes y mercados. Lo que quiere decir que, aún aquellos comercios que prestan un servicio o venden una experiencia tan sencilla como comer, son los que prevalecen en la ciudad. Mientras que la compra de otros bienes es fácilmente sustituible con la tecnología.
Foto: Alexandra Paty-Díaz.
Algunos corredores comerciales establecidos, como aquellos ubicados en el área central de Manhattan y en el Downtown Brooklyn, son aquellos donde la burbuja inmobiliaria hace que espacios comerciales no sean ocupados hasta encontrar un cliente que pague la alta renta con la que se ofertan.
Esto se evidencia también en East New York, una comunidad ubicada a 30 minutos del downtown de Brooklyn, donde nuevos espacios comerciales en edificios de vivienda asequible aún no son ocupados luego de años construidos, incluso estando ubicados en la misma avenida donde transita el tren. Curiosamente, este comportamiento no es replicado en la mayoría de los corredores comerciales estudiados.
Foto: Alexandra Paty-Díaz.
Así como los índices de vacancia fluctúan entre localidades, la proporción de espacios vacantes no ha aumentado mucho más que hace una década, y se ha mantenido entre un 7.9% y 9%.
Aún cuando muchos atribuyen estos porcentajes a las altas rentas, también pueden ser atribuidos a nuevas modalidades de comercio, el redesarrollo de propiedades, la percepción de cambios en una comunidad y la habilidad de atraer compradores a los corredores comerciales, establecidos o no.
Foto: Alexandra Paty-Díaz.
Los corredores comerciales dependen de su localidad, su historia y quiénes son sus usuarios
Para su mayor entendimiento, los 24 corredores comerciales fueron clasificados según la intensidad de su desempeño económico:
- Corredores Calientes establecidos: ubicados en los centros de la ciudad o en su cercanía, son los que sufren de las especulaciones del mercado y cuyo precio de suelo permite acreditar la propiedad a la espera de comercio ideal. Ejemplo de ellos son aquellos ubicados en las zonas residenciales y financieras de Manhattan y en el downtown de Brooklyn.
- Corredores Medios: aquellos donde la presencia comercial es histórica pero sufren de altos índices de vacancia y baja actividad económica en la actualidad.
- Corredores de Ámbito Regional: como lo es Union Square-Flatiron en el centro de Manhattan, gozan de un mercado estable que depende no solo de consumidores locales, sino regionales y hasta turísticos.
- Corredores Locales: usualmente localizados en zonas apartadas de los centros financieros, como los que se encuentran en las comunidades de Astoria y Jackson Heights en Queens o Morris Park en el Bronx, están lo suficientemente consolidados con oferta para los residentes que no sufren fluctuaciones de mercado observadas en los corredores calientes.
Son estos dos últimos los que presentan menos índices de vacancia. La pregunta es: si ya existe un índice de vacancia estable y se suma que el comercio online va en crecimiento y expansión, ¿cómo haremos para mantener el dinamismo de las calles, la vida en las aceras y en los centros comerciales? Las compras electrónicas van reemplazando, en muchos aspectos, el paseo a las vitrinas de comercios en las aceras o en centros comerciales. La conveniencia de las compras electrónicas permite invertir menos tiempo en hacer el mercado o buscar un regalo, mientras se invierte más tiempo en experiencias con los seres queridos o trabajando.
Latinoamérica no se ha escapado de este fenómeno. Contribuye el acceso a la tecnología a través de la amplia cobertura que tiene internet en las capitales latinoamericanas y el alto acceso a móviles del continente. Los urbanistas nos encontramos ante una disyuntiva: viendo un cambio en el comportamiento histórico del consumidor, ¿cómo podemos asegurar que la vibra de las aceras neoyorquinas, o las grandes avenidas de capitales latinoamericanas puedan mantener su dinamismo a pesar de los cambios en la industria comercial?
La clave puede estar en la capacidad de adaptación de las ciudades. Ni sobregular el uso de suelo comercial ni desincentivar su creación. Al final, los usos comerciales son lugares donde la gente trabaja. Su provisión es una estrategia de diseño urbano para evitar tener viviendas mirando a la calle en vías de alto tránsito peatonal y vehicular. Su adaptación puede significar aumentar la presencia de, en el caso neoyorquino, restaurantes y mercados que proveen de alimentos a sus habitantes en función de la demanda que pida su mercado regional o local. Adaptarse también puede significar que un porcentaje de ello cambia hacia espacios de co-trabajo como WeWork o talleres de manufactura pequeña, como artistas, panaderos o incluso showrooms que permitan ver una mercancía, probarla y experimentarla para luego ser comprada en un portal online, como bien hacen las Apple Stores o los diseñadores emergentes.
A propósito del COVID-19
Al momento de publicar este artículo, estamos viviendo una pandemia mundial que nos obligó a cambiar nuestro estilo de vida y rutina de la noche a la mañana, afectando a todos los niveles sociales que conviven en nuestras ciudades. Las zonas urbanas están funcionando en mínimas condiciones, con gran parte de la población en casa y los centros de salud a máxima capacidad asistiendo a quienes luchan por sus vidas. Además de aquellos empleados relativos al sistema de salud, son los proveedores de alimentos y servicios básicos, cuyos establecimientos son los únicos abiertos durante esta pandemia global, quienes mantienen activa la ciudad. Paradójicamente, así como vimos en el estudio de DCP que los restaurantes son el sector comercial con más alto crecimiento en los últimos años, es el que más impacto ha sufrido con la pandemia.
Las aceras frente a los supermercados están ocupadas de personas haciendo cola para poder entrar. Los cafés que ocupaban la acera y aquellas vibrantes calles llenas de comercios ahora son fantasmas. La tecnología se ha volcado a servir de puente entre los tradicionales supermercados y los residentes, que se apoyan a su vez del correo y servicios de delivery para evitar la vida urbana y el posible contagio. Es muy temprano para contabilizar en definitiva los estragos que esto causará permanente en el tiempo. Depende de la capacidad de adaptación y de la flexibilidad de todos para avanzar hacia nuevas dinámicas urbanas, incluso comerciales.
Foto de portada: Alexandra Paty-Díaz.
