La Unidad de Vivienda Accesoria: un potencial inexplorado

Una historia muy común en Latinoamérica son las casas que tienen una pequeña construcción dentro de la propiedad en donde vive una familia, una pareja o un estudiante que está cursando estudios en la universidad.

Probablemente, esa construcción extra no está regulada por los instrumentos de planificación vigentes y quienes allí viven tienen algún tipo de acuerdo con los dueños de la casa donde se fijan el precio y las normas de convivencia. Este tipo de vivienda tiene muchos nombres distintos: en Venezuela y República Dominicana, por ejemplo, se conocen como anexos, mientras que en Argentina este fenómeno pudiera verse en las “viviendas multigeneracionales” donde se construyen adiciones a las casas con acceso independiente para que lo habiten las familias a medida que van creciendo.

En contraste con nuestra región, en Estados Unidos (EEUU) este tipo de viviendas se conoce como unidades de vivienda accesorias o UVAs (accessory dwelling units o ADUs en inglés) y son una estrategia importante para generar viviendas asequibles en las ciudades.

¿Dos casas en un mismo lote?

Por definición, y según la Asociación Americana de Planificación, las Unidades de Vivienda Accesoria (UVAs) son viviendas independientes construidas en el mismo lote que la vivienda principal y su construcción está regulada por las normativas locales variando en sus características. Lo que normalmente diferencia una UVA de una construcción menor en un lote donde ya existe una casa, es que éstas cuentan con una entrada independiente, baño propio, cocina y, al menos, una habitación.

De acuerdo con la Asociación Americana de Personas Retiradas (AARP), las UVAs pueden clasificarse en internas, adjuntas o aisladas.

• Internas: son unidades que son parte del edificio principal, donde se convierte el ático o sótano de la vivienda en una unidad independiente.
• Adjuntas: son construcciones que están adosadas a la vivienda principal, ya sea esta una construcción nueva o la reconversión de un garaje.
• Aisladas: son unidades independientes de la vivienda principal.

Tipologías de unidad de vivienda accesoria. Adaptado de AARP y Regional Planning Association.

Historia de las UVAs

Es difícil saber a ciencia cierta el origen de esta tipología de vivienda. No obstante, un documento del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EEUU (HUD) sitúa sus orígenes a inicios del siglo XX. Aunque populares, la explosión del desarrollo de suburbios posterior a la segunda guerra mundial y la aparición de la zonificación como instrumento de planificación significaron la prohibición de las UVAs. A pesar de ello y, contraviniendo estas nuevas regulaciones, las UVAs se han seguido construyendo en muchas ciudades al margen de las normativas existentes ya que representan también un ingreso extra al dueño de la propiedad. Un estudio realizado en el 2001, por ejemplo, estimó que en la ciudad de San Francisco una de cada cinco edificaciones residenciales incluía una segunda unidad ilegal.

Actualmente, las UVAs han sido una de las políticas que ha tenido mucho auge en EEUU debido a que son una manera rápida de construir viviendas y porque gran parte de las ciudades están zonificadas para vivienda unifamiliar. La oportunidad de generar vivienda por medio de las UVAs es gigantesca.

¿Son dos viviendas mejor que una?

Diversos documentos (HUD, RStreet y AARP) muestran los beneficios de las unidades accesorias para los lugares donde se implementan. Dentro de los más importantes se destacan:

• Aumento del stock de vivienda: la construcción de UVAs aumenta la cantidad de unidades de vivienda provista en cada parcela y, por ello, la oferta de viviendas.
• Ingreso extra: las UVAs, al ser una vivienda adicional para alquiler, generan recursos extras a familias de distinto nivel de ingreso. Muchas veces estas unidades son generadas por familias de bajos ingresos, por lo que son un mecanismo para mejorar su economía.
• Bajo costo de construcción: al ser unidades que se construyen en el mismo lote, o que se generan por medio de una reconversión o rehabilitación de espacios en una vivienda, el costo de construcción es mucho menor.
• Generan vivienda asequible: al ser las UVAs más económicas de construir, generalmente son opciones más asequibles de vivienda para jóvenes o familias pequeñas.
• Evitan el desplazamiento de familias: muchas parejas mayores construyen una UVA para mudarse y alquilar la vivienda principal, permitiendo mantenerse en las comunidades donde han vivido por años y reduciendo sus gastos de vivienda. Otras familias, en cambio, utilizan las UVAs para permitir que varias generaciones de una familia puedan vivir juntas.

¿Cuales son los desafíos de implementación?

Aunque las UVA son una gran estrategia para generar viviendas nuevas, no están exentas de desafíos. A continuación enumeramos algunos de los más importantes:

• Cambios en zonificación: implementar una estrategia de UVAs en una ciudad no es tarea fácil, ya que se requiere de cambios en las normativas para su aplicación, como lo son los controles de densidad y/o cantidad de vivienda por parcela y las regulaciones de espacio abierto en lotes con viviendas unifamiliares.
• Las UVAs informales: tener una regulación de UVAs muchas veces no es suficiente. El ejemplo de Durango, en Colorado, muestra que el desafío real en la ciudad vino después, con la necesidad de poner en regla las UVAs existentes y adecuar los requerimientos para atender las demandas de la comunidad.
• Costos de permisología y construcción: aunque más económicas, las UVA no son necesariamente fáciles de construir para quienes están interesados. Sin embargo, muchos de estos costos de construcción están ligados a las regulaciones existentes. En California, por ejemplo, algunas de las barreras para la construcción de UVAs son los derechos de construcción y costos relativos a los requerimientos mínimos exigidos por la normativa.
• Impacto en la infraestructura local: el aumento en el número de unidades existentes en una comunidad genera impactos en la red de infraestructura existente (agua, electricidad, recolección de basura, etc.). No obstante, y de acuerdo a un documento de la Regional Planning Association (RPA) titulado “Sé mi vecino. Soluciones de viviendas con potencial: UVAs y conversiones”, el aumento en valor generado por las UVAs permiten realizar las mejoras de infraestructura cuando sean necesarias, tomando en cuenta que muchas veces la capacidad instalada es mayor y que es posible densificar sin necesidad de hacer mejoras.

¿Puede este concepto ser adaptado en Latinoamérica?

En nuestra región las UVAs son una realidad oculta. Lamentablemente, no existe información o estudios vinculados a esta materia en Latinoamérica que puedan dar aportes sobre el rol que cumplen en generar vivienda o cuál es la oferta existente.

A pesar de ser una gran alternativa de vivienda asequible, pareciera no haber alguna regulación en la región que permita su construcción, perdiéndose una gran oportunidad de generar una nueva oferta de vivienda para diversos sectores de la población. Por experiencia propia, sé que este tipo de viviendas representan una alternativa real para muchas personas.

Aunque las UVAs no serán una solución definitiva para el problema de vivienda, podrían ser un aporte importante en la lucha eterna contra el déficit habitacional en Latinoamérica. En una región donde cada vez es más difícil encontrar un lugar para vivir, cada vivienda cuenta, incluyendo la que puedes construir en el patio.

Foto portada: Unidad de vivienda accesoria aislada. Ndexi.