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Vivienda Primero: el techo como plataforma para el desarrollo personal

Vivienda Primero: el techo como plataforma para el desarrollo personal

Solo en Estados Unidos, más de 500 mil personas viven en situación de calle, y la gran mayoría de ellas se encuentran en ciudades. A pesar de que en los últimos años el país ha logrado reducir la cantidad de jóvenes y niños viviendo en estas condiciones, ha aumentado la cantidad de casos crónicos – es decir, aquellos que no tienen hogar o refugio fijo por más de un año. Lo cierto es que este tema es bastante complejo porque las condiciones en las que estas personas viven, así como las razones por las cuales se encuentran en esa situación, varían demasiado.

En todo el mundo, el modelo tradicional de atención a personas en situación de calle requiere que estas sigan un proceso escalonado que busca solucionar otros problemas primero, como el alcoholismo o dependencia a algún tipo de drogas. Una vez que la persona se encuentre «sobria», se le permite ingresar a un refugio temporal donde se le hace seguimiento para asegurarse que se mantenga «estable» antes de ofrecerle un refugio permanente: su vivienda.

Sin embargo, otro enfoque plantea ver el ciclo al revés: en vez de ofrecer la vivienda como un premio ante la sobriedad o superación de otros problemas, esta se piensa como una plataforma capaz de ayudar al individuo a manejar su situación, brindándole estabilidad y capacidad a los oficiales de trabajo social de hacer un mejor seguimiento a su caso. Este modelo toma el nombre de «Housing First Approach», o estrategia de «Vivienda Primero».

¿Qué es una estrategia de Vivienda Primero?

El concepto es muy sencillo: asegurar la vivienda a toda costa y como primer paso, independientemente de la condición específica del caso. Si la persona sigue bajo la influencia de alguna sustancia o no tiene trabajo, la vivienda le permitirá, a través de la estabilidad que da un hogar junto al apoyo de los trabajadores sociales, superar su situación. Hasta la fecha, la aplicación de programas de Vivienda Primero ha tenido muy buenos resultados para reducir la cantidad de personas que habitan en las calles.

Modelo de Vivienda Primero comparado con el modelo tradicional

Fuente: Elaborado en base a Homelessness in Marin.

Enfocando los esfuerzos en un objetivo claro

Que a una persona se le otorgue una vivienda no quiere decir que pueda pagarla o que vaya a mantenerse ahí de forma permanente o estable. Una estrategia de Vivienda Primero debe venir acompañada de una serie de programas sociales y otras condiciones para lograr su objetivo definitivo.

Como bien lo establece su definición, la vivienda sirve como una plataforma, un espacio físico que le otorga al beneficiario la oportunidad de recibir apoyo por parte de autoridades y una atención directa de los trabajadores sociales que manejan su caso, y ahí está su fuerte.

A pesar de que ciudades en todo el mundo han diseñado un sinfín de programas para atender a estas poblaciones, el seguimiento de casos y su permanencia en los programas, que en teoría aseguran el éxito, se hace bastante difícil si las personas no tienen una dirección física fija. Habiendo solucionado esta primera barrera, los procesos de reintegración a la sociedad, búsqueda de empleo, tratamientos médicos y recuperación de adicción a sustancias se hacen más sencillos y, por ende, económicos.

En Finlandia, 4 de cada 5 personas que son atendidas a través de un programa de Vivienda Primero se recuperan de su situación de calle de forma permanente. En el 2008, el país nórdico implementó una política nacional de Vivienda Primero apoyando a organizaciones no gubernamentales que trabajan atendiendo a personas en situación de calle. El modelo es mixto y apoya en la adquisición de viviendas y el desarrollo de programas de acompañamiento a los beneficiados.

Un estudio realizado por la National Alliance to End Homelessness de Estados Unidos en el 2017 reveló que individuos en situación crónica de calle pueden costar hasta $35.578 en impuestos por servicios sociales a cada contribuyente. El mismo estudio reveló que estos costos pueden reducirse en un 49,5 por ciento si estas personas son ubicadas en viviendas permanentes con atención especializada, que tienen un costo aproximado de $12.800 al año, generando ahorros estimados de $4.800 por persona cada año.

Un modelo con resultados

Built for Zero es una organización en Estados Unidos que se ha especializado en la implementación de estrategias de Vivienda Primero ofreciendo servicios de asesoría y apoyo a ciudades en todo el país. Hasta el momento han logrado reducir a cero el número de veteranos en situación de calle en 11 ciudades diferentes, desde Rockford, Illinois, hasta Arlington en Virginia, y el Condado de Bergen en Nueva Jersey.

La motivación detrás de la iniciativa surgió del interés de los fundadores en solucionar el problema de forma diferente. Creían que los indicadores bajo los cuales se medía el progreso de las organizaciones dedicadas a este tema no estaban basados en resultados con respecto a la solución del problema, sino al tratamiento de síntomas, por ejemplo, la cantidad de personas en refugios temporales, en vez de la cantidad de personas que salían de esta situación de forma permanente.

Repensando la estrategia

Parte importante del trabajo de Built for Zero fue el diseño de un nuevo indicador de éxito, el “cero funcional”. Así, la organización estableció tres grandes categorías:

  • Personas de entrada: la cantidad de personas que se suman a la población en situación de calle mensualmente (o en otro lapso de tiempo determinado). Básicamente, la velocidad de crecimiento de la población en situación de calle.
  • Personas activas: la cantidad exacta de personas que conforman esta población de forma activa.
  • Personas de salida: la cantidad de personas que abandonan este estado y consiguen vivienda permanente, o sea, la velocidad con la que las personas se recuperan.

Una ciudad logra el “cero funcional” cuando el número de personas de entrada es menor al número de personas de salida de manera sostenida por un plazo de tiempo determinado. En este sentido, las ciudades deben establecer cuáles son las poblaciones específicas de prioridad, un horizonte temporal claro, y una cantidad de semanas o meses continuos que usarán como plazo para determinar si cumplieron con los objetivos. Solo a partir de ahí se pueden empezar a coordinar los esfuerzos de las organizaciones que atienden a estas personas con los planes de desarrollo de viviendas a precio asequible. 

Estos requisitos plantean un nuevo problema: ¿cómo pueden los gobiernos locales, proveedores de servicios y organizaciones no gubernamentales saber el número de personas en situación de calle dentro de una jurisdicción?

Datos, datos, datos

El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD) realiza la Encuesta de Punto en el Tiempo (Point in Time Count Survey, PIT), un censo que se lleva a cabo todos los años durante una noche a finales de enero para contar toda la población en situación de calle del país. Durante esa noche, equipos de voluntarios, trabajadores sociales, y personal de refugios realizan una encuesta que determina la cantidad de personas afectadas por esta situación y sus características principales.

Sin embargo, un conteo que sucede una vez al año no tiene mucha utilidad cuando se habla de un problema que cambia en cuestión de horas, además de tratarse de una población que migra constantemente entre ciudades con el paso de las estaciones, en busca de ayuda de familiares y amigos, e incluso de servicios en otros lugares que consideran menos hostiles.

Campamentos de personas en situacion de calle

Foto: Jim Lambert, Shutterstock.

Es por esto que una política de Vivienda Primero gira sobre dos ejes fundamentales:

  1. Una estrategia clara de levantamiento de datos.
  2. Coordinación eficiente entre actores relacionados con el tema.

La primera condición que establece Built for Zero es la implementación de un sistema de recolección de datos de esta población en tiempo real a través de una lista por nombres. Lo ideal es que todas las organizaciones de una ciudad desarrollen la capacidad de registrar los nombres de las personas que utilizan sus servicios en un sistema compartido, de modo que todas las agencias puedan ver cuáles son las necesidades y el estatus de los beneficiarios de forma actualizada.

Un usuario nuevo en el sistema forma parte de la población de entrada, mientras que los usuarios que hayan sido asignados a vivienda permanente formarían parte de la población de salida, ayudando a medir el progreso de la ciudad con respecto a su meta de cero funcional.

Para que esta lista funcione es vital que todas las organizaciones y agencias estén coordinadas y entrenadas para la recolección de datos y el manejo del sistema, que además ayuda a implementar las acciones de atención de forma estratégica, redirigiendo a las personas a los servicios adecuados y reduciendo así la cantidad de recursos y tiempo necesario para conseguir soluciones a problemas específicos.

En otras palabras, si los problemas a los que nos enfrentamos son de carácter comunitario o metropolitano, muy probablemente las soluciones también deban ser a esas escalas, lo que requiere de un plan de acción compartido entre gobiernos, agencias proveedoras de servicios y la sociedad civil.

Parte de un problema muy complejo

A pesar de que la implementación de políticas de Vivienda Primero ha resultado exitosa como estrategia para reducir la cantidad de personas en situación de calle, esta no puede ser considerada como una solución absoluta al problema. Como bien lo plantea su definición, es un modelo dirigido a incrementar la cantidad de personas que se recuperan, más no a prevenir que otras se sumen a esta población.

En este sentido, es importante considerar Vivienda Primero como un elemento más dentro de un complejo sistema de políticas que, de forma coordinada, atajen el problema en todas sus etapas, especialmente en la prevención, donde es importante identificar las razones que están llevando a las personas a perder sus hogares en primer lugar.

Por ejemplo, entre 2005 y 2008 en Nueva York se utilizó un programa de asistencia legal gratuita a familias de bajos recursos en cortes de desalojo del sur del Bronx que ayudó a 1.300 familias a permanecer en sus viviendas. La atención de cada caso tenía un costo total aproximado de $500, pero generaba $700 en ahorros en servicios de refugio y asistencia social para cada familia que no entraba en situación de calle.

Algo que queda claro es que no existe una solución única para el problema de las personas en situación de calle. Programas como el de asistencia a familias y Vivienda Primero demuestran dos cosas: primero, hay problemas que son atendidos pero que no están siendo necesariamente solucionados, y la mayoría de las veces hace falta una perspectiva diferente de la situación para poder identificar soluciones adecuadas y económicas; y segundo, que la tecnología y la coordinación entre actores bajo una estrategia compartida son las primeras necesidades para enfrentar los retos tan complejos que se presentan en las ciudades hoy en día.

Foto de portada: Pan_Da, Shutterstock.

Publicado por Nikolai Elneser Montiel en Nikolai Elneser Montiel, Revisión, Revisión promocionada, 0 comentarios
¿La densidad urbana influye en el impacto del coronavirus?

¿La densidad urbana influye en el impacto del coronavirus?

Es válido decir que casi ninguna ciudad en el mundo estaba realmente preparada para contener y protegerse del coronavirus. Sin embargo, el impacto de esta pandemia no ha sido el mismo en todos lados y ante la gran incertidumbre y desconocimiento alrededor de este fenómeno sin precedentes, muchos han acudido a explicaciones que, si bien suenan lógicas a primera vista, no necesariamente revelan la verdad.

El problema de la densidad

En los últimos meses se ha hablado mucho sobre cómo el impacto del coronavirus ha sido peor en las ciudades más densas del mundo. La hipótesis detrás de esto es que mientras más personas hayan concentradas en un mismo territorio, más fácil y rápida es la transmisión del virus. Ciertamente, la forma en la que están diseñados muchos de nuestros espacios comunes, edificios y sistemas de transporte público facilitan la propagación, pues suponen limitantes para mantener distanciamiento físico apropiado para controlar el contagio del virus.

Uno de los voceros más prominentes de este mensaje anti-densidad ha sido el Gobernador de Nueva York, Andrew Cuomo, quien a mediados de Marzo tuiteaba “Hay un nivel de densidad en Nueva York que es destructivo (…) Nueva York tiene que desarrollar un plan para reducir la densidad de inmediato”. Esto ocurría mientras la ciudad de Nueva York superaba la barrera de los 5 mil casos a menos de un mes de reportarse el primero.

Fuente: Twitter Andrew Cuomo.

Esta lógica aplica también a China que, con casi cinco veces la cantidad de residentes de los Estados Unidos (tercer país más poblado del mundo) y cerca del 18% de la población mundial, tiene hasta seis ciudades con más de 10 millones de habitantes. Es fácil asociar la veloz propagación del coronavirus a la gran densidad urbana de un centro industrial como Wuhan. Mucha aglomeración de personas, muchos contagiados, sencillo. Sólo que la evidencia no necesariamente lo respalda.

Revisando la evidencia

Contrario a esta hipótesis, una publicación por parte de investigadores del Banco Mundial reveló que no hay una relación estadísticamente significativa entre los altos niveles de densidad urbana en las grandes ciudades de China y los índices de contagios por cada 10.000 habitantes. Lo mismo pareciera suceder en los Estados Unidos donde, en contraste con Nueva York, la ciudad de San Francisco (segunda más densa de ese país) presentaba menos de 700 casos registrados luego del primer mes.

Visto esto, en Transecto quisimos hacer nuestro propio ejercicio comparativo para identificar alguna relación entre la densidad de las ciudades y las diferentes mediciones del impacto del coronavirus (número de casos totales, casos por cada 100 mil habitantes, tasa de fallecidos). El ejercicio consistió en obtener datos de 15 ciudades que nos permitieran capturar la realidad de múltiples contextos, aplicando estos tres criterios:

  • Considerar diferentes regiones del mundo; 
  • Que presenten un rango de densidades poblacionales diverso;
  • Disponibilidad de reportes del impacto del coronavirus a nivel de ciudad (la más difícil).

Siguiendo este criterio y ordenadas desde la más densa a la menos densa, las ciudades seleccionadas fueron las siguientes: Manila, Mumbai, Nueva York, Puerto Príncipe, París, Lagos, Santiago, Hong Kong, Madrid, Moscú, Bogotá, Oslo, Auckland, Calgary y San José. Cabe destacar que los métodos de medición y análisis de datos en cada país son muy diferentes por lo que, pese a ser suficientes para un ejercicio ilustrativo de esta índole, no presentan el rigor necesario para un análisis de carácter académico.

En el siguiente mapa interactivo puedes ubicar las ciudades que seleccionamos reflejando su densidad poblacional (tamaño del círculo) y el número de casos por cada 100 mil habitantes (tono de color). Lo primero que podemos observar es que muchas de las ciudades con diferentes densidades presentan el mismo color, es decir, han tenido un impacto similar.

Los tres gráficos interactivos ilustran la relación que existe entre densidad urbana (eje horizontal) y las tres variables estudiadas (eje vertical): casos totales, casos por 100 mil habitantes, y tasa de fallecidos (porcentaje de fallecidos del total de casos confirmados).

Si la densidad poblacional fuese un factor determinante del impacto del coronavirus, entonces los puntos correspondientes a ciudades con mayor densidad (ubicados en el eje horizontal hacia la derecha del recuadro), deberían representar más casos por 100 mil habitantes y mayor tasa de fallecidos, lo que los ubicaría en la parte superior del recuadro. Sin embargo, según los datos disponibles esto no ocurre y no pareciera haber ningún patrón claro entre los puntos de cada gráfico: los valores varían en el eje vertical independientemente de su ubicación en el eje horizontal. Esto nos lleva a descartar la idea de que las ciudades más densas son más propicias para la propagación de la pandemia.

Una explicación mucho más compleja

Que la densidad en sí no sea un determinante directo no quiere decir que no tiene ninguna relación con el impacto del coronavirus. Al margen de otros factores de suma importancia como la capacidad de respuesta del sistema de salud y la efectividad de las políticas de contención implementadas en cada región, la densidad urbana está estrechamente asociada con otros elementos de la ciudad que sí son capaces de influir en la propagación del virus y que comúnmente son confundidos por ella.

Uno de estos factores es el alto índice de hacinamiento presente en muchas ciudades que, si bien puede resultar en altas densidades, tiene por sí solo graves implicaciones sanitarias y demuestra un problema en la planificación y acceso a la vivienda. Ciudades con escasa oferta de espacios públicos y con medidas insuficientes para facilitar la movilidad segura de trabajadores esenciales, como consecuencia de la mala planificación de su densidad, entre otras razones, exponen a sus ciudadanos a condiciones donde es más fácil la propagación de enfermedades.

Asimismo, la capacidad de los gobiernos junto a distintas organizaciones civiles de controlar actividades que impliquen un riesgo para la salud pública, también ha jugado un papel determinante en el impacto del coronavirus, especialmente cuando se trata de gobiernos locales lidiando con grandes poblaciones.

En conclusión, la densidad urbana por sí sola no es un enemigo de la salud pública y, en este caso, no podemos considerarla una razón primordial del impacto que ha tenido el coronavirus en nuestras ciudades. De hecho, la densidad urbana sólo es el resultado de múltiples políticas de vivienda, transporte, e incluso de ambiente, que cuando están mal planificadas pueden poner en riesgo a su población, pero que cuando se diseñan y ejecutan correctamente permiten brindar calidad de vida y hacer mejor uso del suelo. ¿Ven que no es tan simple?

Foto de portada: Transecto.

Publicado por Andrés Peñaloza en Andrés H. Peñaloza Rengifo, Dibujos libres, Publicaciones, 0 comentarios
La vivienda: ¿Techo o alcancía?

La vivienda: ¿Techo o alcancía?

De acuerdo a la Organización de las Naciones Unidas (ONU), la vivienda ha sido reconocida como un derecho humano fundamental por estar profundamente asociada a valores fundamentales como la dignidad, la igualdad, la inclusión, el bienestar, la seguridad de la persona y la participación pública; sin embargo, la misma ONU reconoce que nos encontramos ante una crisis sin precedentes con respecto a la vivienda. En gran medida, esto se debe a que los gobiernos no siempre implementan políticas habitacionales considerando estos valores, ya que existen muchas dinámicas en nuestras ciudades que interactúan y conducen a nuestros gobernantes a tomar decisiones sobre la vivienda por otros motivos. Aquí revisamos tres casos en los que queda evidenciado cómo estos inmuebles trascienden su rol como refugio y garante de bienestar.

El caso de Tíbet

Recientemente leí un libro que jamás imaginé leer y que resonó fuertemente en mí y mis experiencias como venezolano: “Taming Tibet: Landscape Transformation and the Gift of Chinese Development” (“Domando Tíbet: Transformación del Paisaje y el Regalo del Desarrollo Chino”), escrito por la geógrafo Emily Yeh en 2013. El libro presenta las complejidades que ha supuesto la apropiación de Tíbet por parte de China, desde los años 50 hasta la actualidad, enfocándose en la relación entre las dinámicas sociales y la forma en la que dicho dominio se manifiesta sobre el territorio y el ambiente construido. El texto cubre temas de migración, disrupción cultural, cambios tecnológicos, expropiación, desplazamiento forzado y políticas sobre la infraestructura. El trabajo de investigación consistió en una seudo etnografía en la que la autora visitó varios poblados alrededor de Lhasa (capital de la Región Autónoma de Tíbet) y documentó el cambio físico y social ocurrido por más de una década.

Ahora bien, una de las ideas que más llamó mi atención fue que por medio de la producción en masa de vivienda en el territorio del Tíbet, el gobierno chino no sólo estaba cambiando el paisaje físico, sino que también estaba generando un cambio en los hábitos más tradicionales de los tibetanos. A grandes rasgos, el gobierno creó un programa de subsidios para estas nuevas viviendas y facilitó préstamos desde bancos para quienes habían sido desplazados a causa de las expropiaciones. Uno de los objetivos de esta medida era incentivar un cambio en la forma en la que los tibetanos consumían la vivienda, insertándolos en un sistema que los conducía a modificar sus hábitos de acumulación de riqueza.

Viviendas construidas bajo imposición del gobierno Chino en Tibet

Foto: Emily Yeh.

Bajo este programa muchos habitantes no sólo pasaron de tener viviendas tradicionales, que respondían a sus necesidades y preferencias históricas en cuanto a materiales y distribución del espacio, sino que a causa de estos préstamos tuvieron que modificar la forma en la que trabajaban y guardaban su dinero, porque ahora se veían obligados a cumplir con pagos a una agencia financiera. Para los tibetanos la riqueza dejó de guardarse en posesiones valiosas y ahora se almacenaba en la vivienda por medio de estos pagos, dejando de ser simplemente su refugio y hogar para convertirse en su “alcancía”.

El caso de Caracas

La idea de convertir la vivienda en el mecanismo de almacenamiento/protección de la riqueza de las personas es algo muy común en el negocio de la construcción y el lavado de dinero.

Por ejemplo, en Caracas, Venezuela, en medio de la grave crisis económica en la que ha estado sumido el país, en los últimos 10 años hubo una gran proliferación de nuevos edificios de oficinas y vivienda. A simple vista, este fenómeno no parece tener mucho sentido, ¿para quién son estas torres si la gente no tiene para comer? ¿cómo en medio de una crisis no se detiene la construcción? Estas interrogantes eran parte de mi día a día como planificador de uno de los municipios de Caracas donde esto estaba sucediendo. La explicación que me dieron algunos desarrolladores inmobiliarios fue que construir es la única forma que tenían de proteger su capital. Funciona así: en vista que la mayor parte de su dinero se encontraba en divisa venezolana y, por restricciones del gobierno iba a permanecer así, ese capital perdía valor día a día como consecuencia de las altas tasas de inflación. Por el contrario, al invertir su dinero en “concreto y hierro” recuperaban y mantenían el valor ante la inflación porque lo construido usualmente se revalora con el tiempo, incluso si no terminaban las obras.

En la urbanización Las Mercedes se ven edificios en construcción y complejos residenciales nuevos

Foto: Incursiones.

La respuesta del gobierno ante esta demanda por parte de los grandes inversores fue fortalecer el interés en la construcción e incentivar nuevas inversiones en otras zonas del municipio. En menos de 10 años, hasta tres ordenanzas de zonificación fueron aprobadas con el principal objetivo de aumentar los incentivos para la construcción de nuevas edificaciones. La lógica principal detrás de las reformas regulatorias ha sido que, de esta manera, el municipio aseguraría disponibilidad de inmuebles en el mediano y largo plazo. Sin embargo, tanto políticos como inversores han sido repetidamente acusados de corrupción y lavado de dinero dadas las circunstancias especiales bajo las cuales se han tomado estas medidas.

El caso de Vancouver

Otro lugar donde utilizar la vivienda como refugio para la riqueza se ha vuelto una práctica muy común es en Canadá, particularmente en Vancouver, en donde se ha formado una de las burbujas inmobiliarias más grandes del mundo con precios de la vivienda duplicándose en menos de seis años y en donde la crisis habitacional se ha profundizado a niveles históricos.

El geógrafo David Ley, profesor de la Universidad de British Columbia, ha dedicado sus últimos años a investigar las razones de la crisis habitacional en Canadá. En un artículo académico del año 2017, explica que gran parte del rápido incremento en los precios de los bienes raíces se debe a los movimientos de capital provenientes de Asia del Este, producidos gracias a una serie de incentivos migratorios establecidos por el gobierno canadiense en las últimas décadas. Ley y otros investigadores señalan que una proporción considerable de compras de inmuebles por más de un millón de dólares canadienses fueron realizadas por inmigrantes provenientes de Asia del Este. Esto ha llevado a crear una serie de hipótesis para explicar las razones de este fenómeno. La que ha tenido mayor resonancia explica que los programas migratorios para inversores del gobierno de Canadá han facilitado que gran parte de la riqueza generada en las últimas décadas en estos países, “escape” en búsqueda de protección ante el riesgo que representan sus gobiernos autoritarios y su compleja situación política.

El mayor problema es que muchas de las personas que han adquirido inmuebles no se han estado mudando a la ciudad, ni han estado proporcionando algún uso a las viviendas, bien sea poniéndolas en alquiler o haciendo remodelaciones para incluir más unidades. Nada. En términos prácticos, básicamente se sacaba estas casas del mercado, reteniendo el uso del suelo y provocando un desbalance aún mayor entre oferta y demanda, es decir, agravando la crisis de vivienda de la ciudad.

Material publicitario para el tax de viviendas vacías

Fuente: Ciudad de Vancouver.

La crítica al gobierno local y regional fue, por mucho tiempo, que no estaban implementando ningún tipo de políticas para abordar la situación porque no les convenía económicamente. Estaban aumentando sus ingresos por medio de los impuestos inmobiliarios y ventas generados en este mercado sobrevalorado de la vivienda. Sin embargo, tras un alza histórica de precios entre 2017 y 2018, el gobierno finalmente decidió aprobar dos medidas que fueron bastante controversiales: el “Impuesto a la Vivienda Vacía” (Empty Homes Tax en inglés) que buscaba desestimar la remoción de los hogares del mercado, de modo que, al menos fuesen puestas en alquiler; y el “Impuesto a los Compradores Extranjeros” (Foreign Buyers Tax) que tenía la intención de favorecer y proteger a compradores locales en comparación a personas provenientes de otros países ya que se estimaba que, en muchos casos, estos inmigrantes e inversores tenían la capacidad de aventajar a la competencia en casi cualquier negociación. Si bien estas medidas son muy recientes para conocer el efecto concreto que tendrán en el mediano y largo plazo, muchos reportes indican que los precios de venta de viviendas en Vancouver finalmente han dejado de aumentar.

Pensando en el futuro

Muchas veces cuando pensamos en proyectos de vivienda y políticas habitacionales, lo hacemos desde la visión tradicional, asumiendo que esas unidades serán ocupadas y aprovechadas como un bien de primera necesidad. La evidencia nos enseña que hay muchos casos en contextos diversos donde no funciona así. Existen múltiples dinámicas culturales, sociales y principalmente económicas que definen usos y valoraciones distintas a las viviendas, lo cual debemos tener presente.

La pregunta pendiente es si debemos permitir que coexistan estas múltiples formas de entender la vivienda o si, por el contrario, debemos proteger su valor fundamental como refugio.

Foto de portada: Skitterphoto en Pexels.

Publicado por Andrés Peñaloza en Andrés H. Peñaloza Rengifo, Dibujos libres, Publicaciones
Los alquileres a corto plazo y el gran reto de los gobiernos locales

Los alquileres a corto plazo y el gran reto de los gobiernos locales

“¿Quieres saber cuál es la verdadera tarea de un urbanista?” me preguntó el Director de Catastro de la Alcaldía donde conseguí mi primer trabajo, mientras salíamos de una reunión en la que se discutieron ordenanzas de impuestos, plusvalías, y otras contribuciones especiales.

“Hacer que el municipio se mantenga en números verdes.”

Como un comentario dicho a la ligera, recibí una de las lecciones más importantes en mi carrera. Inmediatamente después, los aprendizajes de cinco años de estudios tomaron otro tono y empecé a ver y entender a las ciudades y a sus gobiernos de otra manera.

Los grandes contribuyentes

Básicamente, las ciudades se financian a partir de asignaciones fiscales por parte de los gobiernos centrales y los impuestos que colectan. Usualmente, los usos residenciales son los que menos impuestos pagan para facilitar el acceso a la vivienda, sin embargo, los usos industriales y hoteleros pagan las mayores tasas sobre los ingresos que generan. Esta es precisamente una de las razones por las cuales las ciudades se benefician tanto del turismo. Mientras más atractivas sean, más turistas viajan a ellas, más hoteles ofrecen sus servicios, más impuestos recolectan, más dinero pueden reinvertir en la ciudad, haciéndola más atractiva, y así.

Esa suerte de ciclo virtuoso se ha visto fuertemente perturbado en los últimos años con la irrupción de Airbnb y demás empresas con el modelo de Alquiler de Corto Plazo (ACP). Este modelo está diseñado para que personas puedan recibir turistas en sus viviendas temporalmente por un costo menor que un hotel, dado que no ofrecen los mismos servicios que éstos. Por el contrario, permite a los viajeros tener una experiencia “hogareña”.

Para muchos turistas que están más interesados en disfrutar de la ciudad y no de las amenidades de un hotel, este modelo les resulta más beneficioso. Como resultado, hoteles en todas partes del mundo han disminuido sus ingresos… y las ciudades también.

Al perder una tajada del mercado turista, las ganancias sobre las cuales se calculan los impuestos de los hoteles han mermado, impactando negativamente las cuentas de los gobiernos locales.

Los costos de la innovación

Esta nueva visión sobre el mercado de hospedaje ha traído consigo una gran cantidad de retos para las ciudades, más allá del problema impositivo. Su innovadora naturaleza ha permitido que el modelo original haya mutado rápidamente, pasando de ser una alternativa para quienes tenían habitación disponible en su hogar para recibir turistas y generar un ingreso extra, a convertirse en un negocio a tiempo completo, donde incluso se ofrecen para alquilar grandes propiedades completas llenas de lujos.

Chateau d’Estoublon es una de las propiedades de lujo destacadas por Airbnb. Con capacidad para 20 personas, la noche en este castillo francés ronda los $11.250 USD.

La evolución del modelo

Un ejemplo de la expansión y la escala en la que los ACP están apareciendo en las ciudades está reflejada en un estudio realizado por David Wachsmuth de la Universidad McGill en Montreal, Canadá, citado por CityLab. El estudio identificó que 12% de los 50.500 hospedadores son operadores comerciales que ofrecen varias propiedades y unidades alrededor de la ciudad. Estos concentraron 28% de las ganancias de Airbnb en toda la ciudad (aproximadamente $184 millones).

Este formato convierte a los ACP en una mayor amenaza para los hoteles convencionales desde todos los puntos de vista. Normativamente, no requieren cumplir con todas las regulaciones de construcción, sanidad y seguridad que sí deben considerar los hoteles (con sus costos añadidos). Fiscalmente, ya se mencionó la diferencia entre las tasas impositivas de ambos. Y funcionalmente, los hoteles tienen un impacto negativo mucho menor sobre sus vecindarios porque están ubicados en zonas concebidas para este tipo de actividad, a diferencia de los ACP, como se menciona en este artículo del New York Times donde se destaca la interminable batalla de los vecinos y la policía en contra de los ACP en Miami.

Retomando el control

En respuesta, casi todas las grandes ciudades del mundo están aprobando leyes y ordenanzas para regular este nuevo mercado. Airbnb, por su parte, ha colaborado con dichos gobiernos locales para prestar asesorías y facilitar el entendimiento de las limitaciones y el crecimiento de estas plataformas a fin de producir normativas adecuadas y efectivas. Sin embargo, cualquiera que haya trabajado alguna vez en una oficina pública, sabe que aprobar una pieza de legislación nueva es un gran reto técnico y político. Hay que alinear muchos actores e intereses para poder escribir un documento legal moderno y suficientemente flexible para afrontar las complejidades de este cambiante mercado, y que además cuente con el apoyo de las empresas tanto en el diseño y aplicación.

Impuestos segun Airbnb

Impuestos según Airbnb. Fuente: Airbnb.

¿Qué están haciendo las ciudades?

En la mayoría de los casos, las regulaciones tratan de actuar en dos corrientes principales.

  1. Regular la presencia y extensión de esta actividad en la ciudad: los datos recolectados en diversas ciudades ha demostrado que mientras más ACPs hay, más altos serán los alquileres y los bienes raíces en general, porque más unidades de vivienda salen de ese mercado para ingresar en el hospitalario. De la misma manera, al controlar la presencia de los ACPs en los vecindarios, se puede mitigar el impacto que estos pueden tener sobre las dinámicas urbanas existentes.
  2. Aumentar las obligaciones fiscales de los ACP: por medio de impuestos más altos, los gobiernos locales pueden capitalizar parte de las ganancias generadas por esta actividad mercantil, de una forma que antes no estaba estipulada.

En pocas palabras, la primera busca proteger y mejorar la calidad de las dinámicas urbanas existentes en la ciudad, y la segunda busca garantizar la sostenibilidad económica de los gobiernos locales de cara a la irrupción de este nuevo mercado.

Ahora bien, los gobiernos locales están en la obligación de definir un plano legal y fiscal que sea justo para todos sus actores. Es por ello que el caso de los ACP llama tanto la atención. El reto de regular un mercado innovador como este ha generado angustias en muchas ciudades, tanto en sus habitantes como en concejales y políticos. Sin embargo, será cuestión de ensayo y error de los planificadores poder adaptar las mejores prácticas para regular este fenómeno hospitalario que apenas está tomando forma y mantener las cuentas de la ciudad en verde.

Foto de portada: Victor Garcia en Unsplash.

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Ciudades fantasmas: desafío de la nueva era urbana

Ciudades fantasmas: desafío de la nueva era urbana

Mientras 883 millones de personas viven en asentamientos informales que carecen de electricidad, agua y/o saneamiento básico, en China existen decenas de ciudades que poseen todos los ingredientes para una vida urbana moderna: apartamentos en altura, rascacielos para oficinas, hoteles de lujo, complejos deportivos, parques públicos. Todos, excepto por el elemento más importante de una ciudad: las personas. Como un escenario postmoderno de una serie de televisión (Ej: The Walking Dead), en China las ciudades nominadas “fantasmas” dan cuenta del resultado de la política que pretende trasladar hasta 300 millones de ciudadanos de las áreas rurales a emplazamientos urbanos.

Si bien no ha habido una clara definición sobre las ciudades fantasmas, el término «estado fantasma» se propuso por primera vez para describir desarrollos de vivienda vacíos o no terminados en Irlanda por el economista David McWilliams en 2006. Según la definición tradicional, una ciudad fantasma es un pueblo o ciudad que ha sido abandonada, ya sea debido a desastres provocados por la naturaleza o por el hombre.

A diferencia de las ciudades fantasmas occidentales, que generalmente son el resultado de dificultades económicas, naturales o sociales, las ciudades fantasmas chinas reflejan nuevos proyectos de desarrollo urbano que no han llegado a ser habitados. Jingjin, ciudad pensada para convertirse en el hogar de más de medio millón de personas, tiene actualmente el 9% de ocupación. Ordos, fundada en 2001, fue construida para más de un millón de personas y solo el 2% de sus viviendas están habitadas. Según un estudio del profesor Gan Li de la Universidad de Texas A&M (2018), más del 20% del parque inmobiliario de China está actualmente sin ocupar. Y no se espera que muchas de estas nuevas ciudades sean urbes vibrantes hasta después de 15 a 25 años de su construcción.

¿Por qué China es cada vez más urbana?

La rápida urbanización asiática comenzó hace varios años. Si en 1990 la población urbana china era de un 26%, se espera que en el 2025 supere el 50%. La estrategia de la China reformista enfocada en la acumulación, se basa hoy día en la transferencia de enormes cantidades de capital a entornos edificados. La construcción urbana ha sido el medio ejemplificador de la modernización económica en un país que transitó de la producción agrícola, durante miles de años, a un modelo predominantemente urbano.

El Plan de Urbanización Nacional 2014-2020 anunciado en marzo de 2014, daba cuenta de la gran inversión que se proponía el gigante asiático para expandir su crecimiento urbano, con un capital inicial de US$ 7 billones (alrededor de la mitad del PIB de Estados Unidos). Esta estrategia se plantea como medida para mitigar los impactos de la disminución de la demanda por productos manufacturados. Potenciar la industrialización y el crecimiento económico requiere hoy día apostar por la urbanización.

¿Algunas razones? Las megaciudades (ciudades con más de 10 millones de habitantes) son las principales fuentes de riqueza económica porque se calcula que al 2030 serán responsables de más del 60% del Producto Interno Bruto del mundo, a pesar de que solo cubren del 2 al 3% de la superficie de la tierra. Existe una reciprocidad evidente entre urbanización y crecimiento económico. En casi todas las ciudades, la contribución de las áreas urbanas al PIB es mayor que su parte de la población nacional. Es por ello que los países en vías de desarrollo han apostado por la inversión de capitales en entornos edificados e infraestructura urbana como estrategias para aumentar su productividad económica. 

Pero, ¿hay cabida para tanta urbanización?

En el marco de una conferencia dictada en la Universidad Nacional Autónoma de México en noviembre de 2018, David Harvey (geógrafo y teórico social marxista británico) indicó que, en dos años, China consumió 45% más cemento que los Estados Unidos en todo el siglo pasado. No obstante, diferentes investigadores han calculado que actualmente en China existen 65 millones de viviendas vacías, equivalente a una capacidad de alrededor de 200 millones de personas.

Como una de las principales potencias económicas del mundo, el fenómeno de la vacancia en las principales ciudades chinas ha atraído la atención de la comunidad académica internacional y de curiosos fotógrafos interesados en retratar las catalogadas “ciudades fantasmas”.

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La carencia de datos y la escasa claridad sobre cómo el crecimiento, la escala y la intensidad de las ciudades fantasmas cambian o evolucionan con el tiempo, obstaculizan los estudios sobre el tema. Varias investigaciones han realizado esfuerzos para calcular las tasas de vacancia en las ciudades chinas a través de diferentes medios (datos estadísticos, encuestas, teledetección a través de trayectorias de luz nocturna, datos de redes sociales, entre otros), no obstante, mientras la comunidad académica suma esfuerzos por explicar y caracterizar este fenómeno, surgen diversas interrogantes sobre los efectos que tendrá esta creciente expansión urbana en términos del consumo de los recursos naturales, la sustentabilidad urbana, la gestión y gobernanza de estos territorios, el aumento de los precios de las viviendas, la segregación social-urbana, entre otros.

Con más inquietudes que aciertos sobre el tema, cabe cuestionarse si la nueva era urbana por la que transitan distintos países como China, supone la consolidación de ciudades sin el pilar fundamental que la sostiene: sus ciudadanos.

Foto de portada: Infobae.

Publicado por Adonay Perrozzi en Adonay Perrozzi Paladino, Dibujos libres