Calle de Madrid

Los alquileres a corto plazo y el gran reto de los gobiernos locales

Publicado por Andrés Peñaloza el 28 de Marzo de 2020

Para muchos gobiernos locales, la irrupción de los alquileres a corto plazo es un problema que afecta su capacidad de invertir en la ciudad.

“¿Quieres saber cuál es la verdadera tarea de un urbanista?” me preguntó el Director de Catastro de la Alcaldía donde conseguí mi primer trabajo, mientras salíamos de una reunión en la que se discutieron ordenanzas de impuestos, plusvalías, y otras contribuciones especiales.

“Hacer que el municipio se mantenga en números verdes.”

Como un comentario dicho a la ligera, recibí una de las lecciones más importantes en mi carrera. Inmediatamente después, los aprendizajes de cinco años de estudios tomaron otro tono y empecé a ver y entender a las ciudades y a sus gobiernos de otra manera.

Los grandes contribuyentes

Básicamente, las ciudades se financian a partir de asignaciones fiscales por parte de los gobiernos centrales y los impuestos que colectan. Usualmente, los usos residenciales son los que menos impuestos pagan para facilitar el acceso a la vivienda, sin embargo, los usos industriales y hoteleros pagan las mayores tasas sobre los ingresos que generan. Esta es precisamente una de las razones por las cuales las ciudades se benefician tanto del turismo. Mientras más atractivas sean, más turistas viajan a ellas, más hoteles ofrecen sus servicios, más impuestos recolectan, más dinero pueden reinvertir en la ciudad, haciéndola más atractiva, y así.

Esa suerte de ciclo virtuoso se ha visto fuertemente perturbado en los últimos años con la irrupción de Airbnb y demás empresas con el modelo de Alquiler de Corto Plazo (ACP). Este modelo está diseñado para que personas puedan recibir turistas en sus viviendas temporalmente por un costo menor que un hotel, dado que no ofrecen los mismos servicios que éstos. Por el contrario, permite a los viajeros tener una experiencia “hogareña”.

Para muchos turistas que están más interesados en disfrutar de la ciudad y no de las amenidades de un hotel, este modelo les resulta más beneficioso. Como resultado, hoteles en todas partes del mundo han disminuido sus ingresos… y las ciudades también.

Al perder una tajada del mercado turista, las ganancias sobre las cuales se calculan los impuestos de los hoteles han mermado, impactando negativamente las cuentas de los gobiernos locales.

Los costos de la innovación

Esta nueva visión sobre el mercado de hospedaje ha traído consigo una gran cantidad de retos para las ciudades, más allá del problema impositivo. Su innovadora naturaleza ha permitido que el modelo original haya mutado rápidamente, pasando de ser una alternativa para quienes tenían habitación disponible en su hogar para recibir turistas y generar un ingreso extra, a convertirse en un negocio a tiempo completo, donde incluso se ofrecen para alquilar grandes propiedades completas llenas de lujos.

Chateau d’Estoublon es una de las propiedades de lujo destacadas por Airbnb. Con capacidad para 20 personas, la noche en este castillo francés ronda los $11.250 USD.

La evolución del modelo

Un ejemplo de la expansión y la escala en la que los ACP están apareciendo en las ciudades está reflejada en un estudio realizado por David Wachsmuth de la Universidad McGill en Montreal, Canadá, citado por CityLab. El estudio identificó que 12% de los 50.500 hospedadores son operadores comerciales que ofrecen varias propiedades y unidades alrededor de la ciudad. Estos concentraron 28% de las ganancias de Airbnb en toda la ciudad (aproximadamente $184 millones).

Este formato convierte a los ACP en una mayor amenaza para los hoteles convencionales desde todos los puntos de vista. Normativamente, no requieren cumplir con todas las regulaciones de construcción, sanidad y seguridad que sí deben considerar los hoteles (con sus costos añadidos). Fiscalmente, ya se mencionó la diferencia entre las tasas impositivas de ambos. Y funcionalmente, los hoteles tienen un impacto negativo mucho menor sobre sus vecindarios porque están ubicados en zonas concebidas para este tipo de actividad, a diferencia de los ACP, como se menciona en este artículo del New York Times donde se destaca la interminable batalla de los vecinos y la policía en contra de los ACP en Miami.

Retomando el control

En respuesta, casi todas las grandes ciudades del mundo están aprobando leyes y ordenanzas para regular este nuevo mercado. Airbnb, por su parte, ha colaborado con dichos gobiernos locales para prestar asesorías y facilitar el entendimiento de las limitaciones y el crecimiento de estas plataformas a fin de producir normativas adecuadas y efectivas. Sin embargo, cualquiera que haya trabajado alguna vez en una oficina pública, sabe que aprobar una pieza de legislación nueva es un gran reto técnico y político. Hay que alinear muchos actores e intereses para poder escribir un documento legal moderno y suficientemente flexible para afrontar las complejidades de este cambiante mercado, y que además cuente con el apoyo de las empresas tanto en el diseño y aplicación.

Impuestos segun Airbnb

Impuestos según Airbnb. Fuente: Airbnb.

¿Qué están haciendo las ciudades?

En la mayoría de los casos, las regulaciones tratan de actuar en dos corrientes principales.

  1. Regular la presencia y extensión de esta actividad en la ciudad: los datos recolectados en diversas ciudades ha demostrado que mientras más ACPs hay, más altos serán los alquileres y los bienes raíces en general, porque más unidades de vivienda salen de ese mercado para ingresar en el hospitalario. De la misma manera, al controlar la presencia de los ACPs en los vecindarios, se puede mitigar el impacto que estos pueden tener sobre las dinámicas urbanas existentes.
  2. Aumentar las obligaciones fiscales de los ACP: por medio de impuestos más altos, los gobiernos locales pueden capitalizar parte de las ganancias generadas por esta actividad mercantil, de una forma que antes no estaba estipulada.

En pocas palabras, la primera busca proteger y mejorar la calidad de las dinámicas urbanas existentes en la ciudad, y la segunda busca garantizar la sostenibilidad económica de los gobiernos locales de cara a la irrupción de este nuevo mercado.

Ahora bien, los gobiernos locales están en la obligación de definir un plano legal y fiscal que sea justo para todos sus actores. Es por ello que el caso de los ACP llama tanto la atención. El reto de regular un mercado innovador como este ha generado angustias en muchas ciudades, tanto en sus habitantes como en concejales y políticos. Sin embargo, será cuestión de ensayo y error de los planificadores poder adaptar las mejores prácticas para regular este fenómeno hospitalario que apenas está tomando forma y mantener las cuentas de la ciudad en verde.

Foto de portada: Victor Garcia en Unsplash.