La vivienda: ¿Techo o alcancía?

Publicado por Andrés Peñaloza el 15 de Abril de 2020

La crisis de la vivienda, presente en todas partes del mundo, desafía la forma en la que concebimos nuestros hogares.

De acuerdo a la Organización de las Naciones Unidas (ONU), la vivienda ha sido reconocida como un derecho humano fundamental por estar profundamente asociada a valores fundamentales como la dignidad, la igualdad, la inclusión, el bienestar, la seguridad de la persona y la participación pública; sin embargo, la misma ONU reconoce que nos encontramos ante una crisis sin precedentes con respecto a la vivienda. En gran medida, esto se debe a que los gobiernos no siempre implementan políticas habitacionales considerando estos valores, ya que existen muchas dinámicas en nuestras ciudades que interactúan y conducen a nuestros gobernantes a tomar decisiones sobre la vivienda por otros motivos. Aquí revisamos tres casos en los que queda evidenciado cómo estos inmuebles trascienden su rol como refugio y garante de bienestar.

El caso de Tíbet

Recientemente leí un libro que jamás imaginé leer y que resonó fuertemente en mí y mis experiencias como venezolano: “Taming Tibet: Landscape Transformation and the Gift of Chinese Development” (“Domando Tíbet: Transformación del Paisaje y el Regalo del Desarrollo Chino”), escrito por la geógrafo Emily Yeh en 2013. El libro presenta las complejidades que ha supuesto la apropiación de Tíbet por parte de China, desde los años 50 hasta la actualidad, enfocándose en la relación entre las dinámicas sociales y la forma en la que dicho dominio se manifiesta sobre el territorio y el ambiente construido. El texto cubre temas de migración, disrupción cultural, cambios tecnológicos, expropiación, desplazamiento forzado y políticas sobre la infraestructura. El trabajo de investigación consistió en una seudo etnografía en la que la autora visitó varios poblados alrededor de Lhasa (capital de la Región Autónoma de Tíbet) y documentó el cambio físico y social ocurrido por más de una década.

Ahora bien, una de las ideas que más llamó mi atención fue que por medio de la producción en masa de vivienda en el territorio del Tíbet, el gobierno chino no sólo estaba cambiando el paisaje físico, sino que también estaba generando un cambio en los hábitos más tradicionales de los tibetanos. A grandes rasgos, el gobierno creó un programa de subsidios para estas nuevas viviendas y facilitó préstamos desde bancos para quienes habían sido desplazados a causa de las expropiaciones. Uno de los objetivos de esta medida era incentivar un cambio en la forma en la que los tibetanos consumían la vivienda, insertándolos en un sistema que los conducía a modificar sus hábitos de acumulación de riqueza.

Viviendas construidas bajo imposición del gobierno Chino en Tibet

Foto: Emily Yeh.

Bajo este programa muchos habitantes no sólo pasaron de tener viviendas tradicionales, que respondían a sus necesidades y preferencias históricas en cuanto a materiales y distribución del espacio, sino que a causa de estos préstamos tuvieron que modificar la forma en la que trabajaban y guardaban su dinero, porque ahora se veían obligados a cumplir con pagos a una agencia financiera. Para los tibetanos la riqueza dejó de guardarse en posesiones valiosas y ahora se almacenaba en la vivienda por medio de estos pagos, dejando de ser simplemente su refugio y hogar para convertirse en su “alcancía”.

El caso de Caracas

La idea de convertir la vivienda en el mecanismo de almacenamiento/protección de la riqueza de las personas es algo muy común en el negocio de la construcción y el lavado de dinero.

Por ejemplo, en Caracas, Venezuela, en medio de la grave crisis económica en la que ha estado sumido el país, en los últimos 10 años hubo una gran proliferación de nuevos edificios de oficinas y vivienda. A simple vista, este fenómeno no parece tener mucho sentido, ¿para quién son estas torres si la gente no tiene para comer? ¿cómo en medio de una crisis no se detiene la construcción? Estas interrogantes eran parte de mi día a día como planificador de uno de los municipios de Caracas donde esto estaba sucediendo. La explicación que me dieron algunos desarrolladores inmobiliarios fue que construir es la única forma que tenían de proteger su capital. Funciona así: en vista que la mayor parte de su dinero se encontraba en divisa venezolana y, por restricciones del gobierno iba a permanecer así, ese capital perdía valor día a día como consecuencia de las altas tasas de inflación. Por el contrario, al invertir su dinero en “concreto y hierro” recuperaban y mantenían el valor ante la inflación porque lo construido usualmente se revalora con el tiempo, incluso si no terminaban las obras.

En la urbanización Las Mercedes se ven edificios en construcción y complejos residenciales nuevos

Foto: Incursiones.

La respuesta del gobierno ante esta demanda por parte de los grandes inversores fue fortalecer el interés en la construcción e incentivar nuevas inversiones en otras zonas del municipio. En menos de 10 años, hasta tres ordenanzas de zonificación fueron aprobadas con el principal objetivo de aumentar los incentivos para la construcción de nuevas edificaciones. La lógica principal detrás de las reformas regulatorias ha sido que, de esta manera, el municipio aseguraría disponibilidad de inmuebles en el mediano y largo plazo. Sin embargo, tanto políticos como inversores han sido repetidamente acusados de corrupción y lavado de dinero dadas las circunstancias especiales bajo las cuales se han tomado estas medidas.

El caso de Vancouver

Otro lugar donde utilizar la vivienda como refugio para la riqueza se ha vuelto una práctica muy común es en Canadá, particularmente en Vancouver, en donde se ha formado una de las burbujas inmobiliarias más grandes del mundo con precios de la vivienda duplicándose en menos de seis años y en donde la crisis habitacional se ha profundizado a niveles históricos.

El geógrafo David Ley, profesor de la Universidad de British Columbia, ha dedicado sus últimos años a investigar las razones de la crisis habitacional en Canadá. En un artículo académico del año 2017, explica que gran parte del rápido incremento en los precios de los bienes raíces se debe a los movimientos de capital provenientes de Asia del Este, producidos gracias a una serie de incentivos migratorios establecidos por el gobierno canadiense en las últimas décadas. Ley y otros investigadores señalan que una proporción considerable de compras de inmuebles por más de un millón de dólares canadienses fueron realizadas por inmigrantes provenientes de Asia del Este. Esto ha llevado a crear una serie de hipótesis para explicar las razones de este fenómeno. La que ha tenido mayor resonancia explica que los programas migratorios para inversores del gobierno de Canadá han facilitado que gran parte de la riqueza generada en las últimas décadas en estos países, “escape” en búsqueda de protección ante el riesgo que representan sus gobiernos autoritarios y su compleja situación política.

El mayor problema es que muchas de las personas que han adquirido inmuebles no se han estado mudando a la ciudad, ni han estado proporcionando algún uso a las viviendas, bien sea poniéndolas en alquiler o haciendo remodelaciones para incluir más unidades. Nada. En términos prácticos, básicamente se sacaba estas casas del mercado, reteniendo el uso del suelo y provocando un desbalance aún mayor entre oferta y demanda, es decir, agravando la crisis de vivienda de la ciudad.

Material publicitario para el tax de viviendas vacías

Fuente: Ciudad de Vancouver.

La crítica al gobierno local y regional fue, por mucho tiempo, que no estaban implementando ningún tipo de políticas para abordar la situación porque no les convenía económicamente. Estaban aumentando sus ingresos por medio de los impuestos inmobiliarios y ventas generados en este mercado sobrevalorado de la vivienda. Sin embargo, tras un alza histórica de precios entre 2017 y 2018, el gobierno finalmente decidió aprobar dos medidas que fueron bastante controversiales: el “Impuesto a la Vivienda Vacía” (Empty Homes Tax en inglés) que buscaba desestimar la remoción de los hogares del mercado, de modo que, al menos fuesen puestas en alquiler; y el “Impuesto a los Compradores Extranjeros” (Foreign Buyers Tax) que tenía la intención de favorecer y proteger a compradores locales en comparación a personas provenientes de otros países ya que se estimaba que, en muchos casos, estos inmigrantes e inversores tenían la capacidad de aventajar a la competencia en casi cualquier negociación. Si bien estas medidas son muy recientes para conocer el efecto concreto que tendrán en el mediano y largo plazo, muchos reportes indican que los precios de venta de viviendas en Vancouver finalmente han dejado de aumentar.

Pensando en el futuro

Muchas veces cuando pensamos en proyectos de vivienda y políticas habitacionales, lo hacemos desde la visión tradicional, asumiendo que esas unidades serán ocupadas y aprovechadas como un bien de primera necesidad. La evidencia nos enseña que hay muchos casos en contextos diversos donde no funciona así. Existen múltiples dinámicas culturales, sociales y principalmente económicas que definen usos y valoraciones distintas a las viviendas, lo cual debemos tener presente.

La pregunta pendiente es si debemos permitir que coexistan estas múltiples formas de entender la vivienda o si, por el contrario, debemos proteger su valor fundamental como refugio.

Foto de portada: Skitterphoto en Pexels.