Airbnb

Airbnb ¿oportunidad o amenaza para las ciudades?

Publicado por Adonay Perrozzi el 09 de Septiembre de 2020

¿Solución innovadora o motivo de discordia? Las plataformas colaborativas de alojamiento como Airbnb no han estado exentas de controversias.

Las nuevas economías en esta era hiper globalizada están cambiando nuestras formas de vida y, fundamentalmente, el modo en el que vivimos y conocemos las ciudades. ¿Se hubiese imaginado Martín Cooper en 1973 que ese teléfono móvil del cual realizó la primera llamada serviría 45 años después para reservar una habitación en cualquier parte del mundo? ¿Qué impactos tienen las plataformas tecnológicas que hoy utilizamos cotidianamente en nuestras ciudades?

Hace una década, reservar una habitación suponía sumergirse en los portales web de los hoteles o sitios de alojamiento que conocíamos o hacer varias llamadas telefónicas hasta encontrar una habitación que se adaptara a nuestros requerimientos. Si nos dirigíamos a un destino desconocido y poco sabíamos sobre alojamientos recomendados, podíamos derivar esta tediosa – a veces agobiante – tarea a una agencia de viajes en la que apostábamos nuestra confianza.

Hoy día, conseguir una habitación para estancias cortas está a un click de distancia. Bien sea desde el computador o desde el teléfono a través de una app, podemos conseguir al instante decenas de ofertas de habitaciones que se alquilan en diferentes latitudes del mundo. Y si desconfías de que el alojamiento sea el adecuado para ti, puedes aminorar las dudas leyendo los comentarios de los usuarios. Una de las plataformas más utilizadas por los viajeros para este servicio es Airbnb.

Su propósito inicial de alojar en el sofá a algunos aventureros por un par de días, migró al alquiler de una habitación desocupada para contribuir con los ingresos del hogar y evolucionó hasta el alquiler de un apartamento o casa cuando los propietarios salen de viaje. Para algunos usuarios ha sido una solución innovadora, mientras que para ciertos residentes estas plataformas son bastante impopulares.

Con temas contrapuestos en el debate público como la fiscalización, el aumento de precios de alquileres, la turistificación excesiva, el acceso a habitaciones asequibles, la reactivación de la economía local, entre otros, revisamos algunas implicaciones que tienen estos emprendimientos de la era millennial en nuestras ciudades; especialmente en el contexto actual donde el problema de la vivienda asequible se ha visto agravado por la pandemia.

Airbnb

Fuente: Airbnb.

Razones para los detractores…

Disminución de la oferta residencial para alquiler a largo plazo

¿Si te mencionaran que quizás Airbnb es la razón por la que no consigues suficiente oferta para alquilar un apartamento o casa a largo plazo, lo creerías? Algunos investigadores sí. De acuerdo a varios estudios (1; 2; 3), las plataformas como Airbnb están restringiendo los mercados de alquiler a largo plazo para los residentes.

Si Airbnb inició como una solución para encontrar habitaciones para estadías cortas, hoy día se visualizan apartamentos y casas en alquiler por hasta 90 días. Se ha planteado la preocupación de que los propietarios han pasado de ofrecer alquileres a largo plazo por alquileres de corta estancia dado que los ingresos suelen ser mayores y los compromisos contractuales mucho menores.

Para los anfitriones que viajan gran parte del año, Airbnb puede ser una solución para generar dinero en vez de dejar sus hogares vacíos. Sin embargo, la vivienda para alquiler a largo plazo se está perdiendo en algunas ciudades en las que la mayor parte del año los hogares disponibles se colocan en el mercado de alquiler a corto plazo. En julio de este año Ámsterdam anunció que prohibirá los alquileres de Airbnb en tres áreas que conforman el casco antiguo y que, en otros barrios de la ciudad, los alquileres temporales se permitirán sólo con un permiso especial y por un máximo de 30 días.

Turistificación excesiva y pérdida del sentido de comunidad

Carteles en periódicos, publicaciones en revistas y anuncios publicitarios en televisión, radio, estaciones de metro, portales web y redes sociales, suelen ser estrategias que utilizan las ciudades para promocionarse y atraer turistas. El turismo ha sido una actividad que por años se ha promocionado fervientemente en el ámbito local por la generación y atracción de capital que genera. Pero, ¿qué pasa cuando el turismo es excesivo?

Algunas investigaciones sobre las plataformas de estadía a corto plazo destacan problemas de desplazamiento y expulsión de los vecinos y el acoso inmobiliario por generar mayor oferta de alquiler en zonas especialmente turísticas. Recientemente, un estudio de la Universidad de Vic-Universidad Central de Catalunya con la colaboración de l’Institute Nacional de la Recherche Scientifique de Canadá, reveló que Barcelona cuenta con 12 pisos de alquiler vacacional de la plataforma Airbnb por cada 1.000 habitantes. La tasa de alojamientos es una de las más elevadas de Europa: Roma tiene diez alojamientos por cada 1.000 habitantes y Londres y Madrid 7 por cada 1.000 habitantes. 

Otras investigaciones subrayan que las ciudades con mayor presión turística y oferta de alquileres en Airbnb han visto socavada la cohesión de su comunidad (1; 2; 3). Por una parte, el comportamiento de algunos visitantes en los bloques residenciales puede ser irrespetuoso para los vecinos. Por otra, este tipo de alojamiento puede incentivar procesos de gentrificación social.

Fuente: European Pressphoto Agency.

Impacto económico: aumento en el precio de alquileres y escaso aporte fiscal a las ciudades

El principal motivo de discordia que genera tensión entre iniciativas privadas y gobiernos locales suele ser el dinero. Plataformas como Airbnb no son la excepción. De acuerdo a diferentes estudios, existe un vínculo entre la oferta de propiedades de Airbnb y el aumento del costo de los alquileres. Por ejemplo, en Los Ángeles, los barrios en los que se concentraban las propiedades de Airbnb aumentaron sus alquileres a una velocidad un tercio mayor que la media de la ciudad. En general, en Estados Unidos, Airbnb provocó un aumento del 0,42% en los alquileres y del 0,76% en los precios de las casas.

Pero quizás la controversia más importante en términos económicos es el impacto de estos modelos en la economía local, específicamente en la pérdida de ingresos fiscales. El reclamo de algunos sectores – en particular del gobierno local – hace hincapié en el tratamiento fiscal diferente que se otorga a emprendimientos como Airbnb en comparación a hoteles y casas de huéspedes tradicionales. A diferencia de estos últimos, los anfitriones de Airbnb no pagan impuestos. Además, se ha evidenciado la presencia de operadores profesionales con múltiples propiedades que responden a un comportamiento empresarial más que social (1; 2).

Un informe de Penn State’s School of Hospitality Management que analizó datos de Airbnb en las 12 ciudades más grandes de los EE. UU entre septiembre de 2014 y 2015, reportó un número creciente de personas que alquilan unidades 360 o más días al año (casi tiempo completo) o alquilan más de una unidad. De los $1.3 billones generados en las ciudades estudiadas, los investigadores señalaron que alrededor de $500 millones provienen de operadores con múltiples unidades en la lista que no pagan impuestos.

Razones para los defensores…

Oferta para estadías cortas a precios asequibles

La principal ventaja que otorgan los modelos como Airbnb es la oferta de estadías más económicas en contraste con hoteles y casas de huéspedes. En efecto, Airbnb se asoció con los Juegos Olímpicos de Río 2016 para convertirse en su servicio oficial de alojamiento alternativo. De acuerdo a lo declarado en su página web, la capacidad adicional de alojamiento que proporcionó la plataforma de Airbnb durante el evento fue equivalente a 257 hoteles para los visitantes que acudieron con motivo de los Juegos. 

Recientemente, el Comité Olímpico Internacional (COI) y Airbnb anunciaron un acuerdo para dar apoyo al Movimiento Olímpico desde ahora hasta 2028. 

Airbnb

Fuente: Airbnb.

Reactivación de barrios menos turísticos

¿Se imaginarían los residentes de Cuba hace 20 años que podrían ofrecer alojamiento a ciudadanos estadounidenses? Airbnb ha permeado en ciudades como La Habana, Matanzas, Cienfuegos y Santa Clara. Luego de los cambios en la política de Estados Unidos hacia Cuba, las búsquedas en los listados cubanos de la plataforma aumentaron en un 70% y hoy día existen más de 1.000 listados en la isla.

Algunos viajeros buscan tener una experiencia más auténtica en barrios que no son tan conocidos turísticamente. Esto brinda una oportunidad a sectores de la ciudad que son más residenciales o que, al ser menos turísticos, cuentan con escasa o inexistente oferta de otros servicios de estadía.

Para algunos locales, Airbnb ha contribuido a diversificar el turismo promoviendo zonas de la ciudad que pueden recibir más visitantes. Esto generaría, a su vez, beneficios económicos para el comercio local y, en general, en la creación de puentes para conectar la vida de locales y visitantes como parte de una experiencia turística (1; 2).

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Potenciando la economía local

Tendemos a pensar que los únicos beneficiados con las plataformas de estadía corta son los anfitriones, pero ¿qué sucede con los barrios en donde existe una amplia oferta de alquiler de habitaciones?

En Brooklyn, la Cámara de Comercio tomó la iniciativa de asociarse con Airbnb para conectar a los anfitriones y propietarios de pequeñas empresas en los vecindarios. Explore Brooklyn, página oficial de promoción del turismo, es administrada por la Cámara de Comercio con patrocinio de Airbnb y tiene dentro de sus objetivos establecer enlaces entre los anfitriones y los dueños de negocios locales para promocionarse mutuamente.

Un informe de Airbnb y la firma HR&A evidenció que el 72% de los alojamientos disponibles en San Francisco se encuentran fuera de las áreas centrales en donde se localizan los hoteles. En 2012, los visitantes de esa ciudad gastaron $15 millones y el 60% de ese gasto fue en el vecindario donde se alojaron. Esto representaría un ingreso importante para la economía local.

Airbnb bar

España es el tercer país del mundo en el que los viajeros hicieron mayor gasto, solo tras Estados Unidos y Francia. En 2018 gastaron 1.450 millones en bares y restaurantes. A nivel global, los usuarios de la plataforma gastaron más de 21.000 millones de euros en restaurantes y cafeterías en 46 países.


Posible alianza público-privada para la inversión en vivienda

Es altamente probable que los titulares que hemos leído sobre Airbnb aborden el mismo tema: la disputa entre los gobiernos locales y la compañía.

Nueva York, Ámsterdam, Barcelona, Berlín o Tokyo son tan sólo algunos ejemplos de ciudades en las que se han intentado implementar leyes para regular la actividad de alquiler para estancias cortas. No obstante, la contracara de esta disputa por la fiscalización y regulación es que, según las estimaciones de impacto económico publicadas por Airbnb, la empresa ha generado $1.96 billones en Nueva York, $510 millones en San Francisco y $890 millones en Los Ángeles.

Ante esta generación de recursos en las ciudades, algunos gobiernos locales han establecido alianzas con Airbnb con el fin de estipular un plan de recaudación de impuestos. Algunos casos:

  • Siguiendo el ejemplo de Ámsterdam, Portland, Oregon, San Francisco y otros, París, el mercado más grande de la compañía, comenzará a recaudar impuestos.
  • Seattle aprobó una legislación que permite gravar a los operadores como Airbnb con el propósito de que los fondos recaudados se destinen a la oferta de viviendas asequibles y a la Iniciativa de Desarrollo Equitativo de la ciudad, que combate el desplazamiento.
  • Los Ángeles ha estipulado una iniciativa para vincular el financiamiento de vivienda asequible con su impuesto de Airbnb. Parte de ese dinero se destina a servicios para personas sin hogar.
  • Chicago estipuló una sobretasa del 4% del impuesto a Airbnb y ha recaudado más de $2.5 millones para destinarlos a servicios para personas sin hogar.

El destino de los alquileres a corto plazo

La pandemia del Covid-19 ha impactado fuertemente la economía mundial, especialmente a la industria turística dado el cierre de fronteras y las cuarentenas implementadas en muchas ciudades. El mercado de estancias cortas dominado por Airbnb ha sufrido un duro golpe, afectando los ingresos de muchas personas que utilizaban estas plataformas como fuente adicional de recursos. El contexto actual plantea un gran signo de interrogación en el futuro de los apartamentos destinados a los turistas. 

Bajo el panorama actual, algunos gobiernos locales han tratado de incorporar las viviendas destinadas a alquileres de corto plazo al mercado formal. Lisboa ideó un programa denominado Renda Segura (ingreso seguro) donde los propietarios que tienen departamentos vacíos pueden alquilarlos al municipio. La ciudad asume la labor de encontrar inquilinos a través de un programa de vivienda asequible dirigido a jóvenes y familias de bajos ingresos. 

Con defensores y detractores, lo interesante es que las ciudades se han configurado como el escenario propicio para la consolidación y expansión de estos emprendimientos. El desafío fundamental para las instituciones locales y para la sociedad, es cómo pasar de ser reactivas y resistirse al surgimiento de nuevas economías, a incorporar los beneficios que estos emprendimientos pueden significar para nuestras ciudades.

Foto de portada: Pixabay.