El famoso “sueño americano” siempre ha estado marcado, entre otras cosas, por la idea de tener una casa en los suburbios con un amplio jardín y un carro propio. Hoy, ante la grave crisis de vivienda que atraviesa Estados Unidos, este modelo plantea interrogantes sobre su costo y sostenibilidad.
Desde hace un par de años el debate sobre la asequibilidad de vivienda en Estados Unidos ha girado sobre un tema muy específico: su reducida oferta en comparación con la creciente demanda inmobiliaria. Visto de esta forma, una respuesta fácil sería construir más casas o edificios residenciales, pero no es tan fácil como suena.
La historia del desarrollo urbano en Estados Unidos está marcada por los esfuerzos de segregación racial, donde uno de los factores con mayor influencia en los patrones de ocupación del suelo fue el posicionamiento de la vivienda unifamiliar aislada como símbolo de estatus económico y social. Hoy en día, la predominancia de este patrón es uno de los factores que parece limitar los esfuerzos por solucionar la crisis de vivienda.
Un problema de exclusividad
En Estados Unidos, aproximadamente el 75 por ciento del suelo de las áreas urbanas está zonificado exclusivamente para la construcción de viviendas unifamiliares, dando como resultado la clásica imagen de los suburbios con casas similares una tras otra. Este modelo de desarrollo ha generado ciudades de muy baja densidad poblacional que ocupan grandes extensiones de suelo.
El problema no es que existan estas viviendas, el problema es que la zonificación R1 (el código para este formato de vivienda) no permite otro tipo de desarrollo, de modo que si un privado tiene interés en construir una edificación con dos unidades de vivienda, o un pequeño edificio para varias familias, no puede hacerlo. Limitar el suelo exclusivamente a un tipo de edificación con una intensidad de uso bastante reducida significa que se necesita mucho más espacio para satisfacer las demandas de la población, quitándole capacidad a las ciudades de ofrecer los bienes y servicios de forma eficiente.
Por otra parte, construir una vivienda no es algo barato. Al limitar las posibilidades a una sola opción, los desarrolladores pierden la oportunidad de cubrir los costos del suelo y construcción al dividirlos entre varias familias, lo que reduciría los precios que cada uno de los hogares tendría que pagar. Además de esto, la presencia de la vivienda unifamiliar aislada no es única de los suburbios, sino que está presente en los centros urbanos, donde una sola unidad de vivienda de poca densidad ocupa un espacio donde mayor intensidad de uso es deseable, todo debido a las limitantes que establece la zonificación vigente.
Dispersión urbana, viviendas unifamiliares aisladas en Las Vegas. Foto: Wallula, Pixabay.
Recuperando la diversidad de la ciudad
En los últimos años diferentes ciudades y estados han buscado liberar las restricciones que impone la zonificación a través de políticas de upzoning, la práctica de rezonificar para permitir mayor densidad. Al liberar nuevas opciones de construcción en las parcelas residenciales, los privados tienen la posibilidad de construir otros tipos de estructura más allá de la vivienda unifamiliar aislada, lo que permitiría diversificar los tipos de vivienda en el mercado y aumentar la densidad.
Las propuestas de densificación de distritos o sectores de las ciudades cercanas a estaciones de transporte y corredores comerciales son la forma más común de implementar una política de este estilo. Tal es el caso de Chicago, donde una estrategia de Desarrollo Orientado al Transporte (DOT) impulsó la densificación de zonas adyacentes a estaciones de transporte público, permitiendo mayor capacidad de construcción. Ejemplos similares se pueden conseguir en casi todas las ciudades estadounidenses, como Seattle y Atlanta. A pesar de que la mayoría de los casos de upzoning funcionan bajo este esquema localizado, existen esfuerzos que van más allá.
Uno de los casos más emblemáticos es el de Minneapolis, que es la primera ciudad que eliminó la zonificación R1 en toda su jurisdicción como una medida para reducir los precios de vivienda. Además de liberar las restricciones, el plan Minneapolis 2040 establece mecanismos de protección a arrendatarios para reducir los riesgos de desplazamiento debido al incremento de precios e incentivos de construcción de viviendas a precio asequible por parte de los desarrolladores inmobiliarios.
Del mismo modo, Oregón implementó una política que libera las restricciones en todas las áreas urbanas del estado. Las especificaciones de los tipos de viviendas que ahora son permitidas varían dependiendo del tamaño de las áreas urbanas.
Las voces en contra
De forma concreta, upzoning busca eliminar la zonificación que es exclusivamente R1, de modo que otras tipologías de vivienda sean permitidas. Al definirse como la eliminación de un tipo de zonificación, una de los principales argumentos en contra de estas políticas viene de los ciudadanos que quieren mantener sus viviendas unifamiliares aisladas manifestando que perderán sus casas. Pero el hecho de que se liberen las restricciones no significa que las viviendas de ese estilo estarán prohibidas, sino que habrá más posibilidades de construcción dependiendo de los intereses y necesidades.
Sin embargo, algunos expertos argumentan que upzoning no asegura una reducción de los precios de vivienda y los estudios sobre esto han arrojado resultados mixtos. Una investigación llevada a cabo por el Instituto Brookings reveló que, de cambiar las viviendas unifamiliares aisladas en un vecindario de Washington DC por townhouses, las nuevas unidades de mayor capacidad se venderían por casi el mismo precio que las originales, asumiendo que éstas estarían en peor condición que las nuevas.
Por otra parte, el trabajo de investigación desarrollado por Yonah Freemark sobre los proyectos de DOT en Chicago en el 2013 y 2015 reveló que los valores de las propiedades subieron en vez de bajar. Esto refuerza las opiniones de algunos residentes de zonas deprimidas o de clase media en contra de este tipo de medidas, debido a que una posible consecuencia es que al aumentar la capacidad de desarrollo del suelo se puede generar especulación, desplazando así a los residentes actuales que no tengan la capacidad económica de resistir los cambios.
En su estudio, Freemark menciona que las condiciones del caso de Chicago no son determinantes con respecto a la idea general de eliminar la zonificación R1 debido a que los cambios se dieron en sectores muy específicos y de alta demanda sin otras políticas que permitieran la reducción de precios. Como resultado, la nueva capacidad de construcción no se tradujo en nuevas construcciones y la especulación, después de liberar las restricciones, disparó los precios. Freemark recomienda acompañar estos planes con mecanismos para asegurar la construcción de nuevas unidades e incentivos para que sean a precio asequible.
Otra crítica común es que muchos residentes de las áreas afectadas expresan preocupación por perder la identidad o carácter de sus vecindarios al ser “invadidos” por rascacielos. Lo cierto es que las liberaciones de zonificación no buscan cambiar una vivienda de dos plantas por un edificio de 30 pisos, pues existe un sinfín de opciones de mediana densidad que son más deseables que la vivienda unifamiliar aislada y no rompería con la “identidad o carácter” de los vecindarios, como townhouses, duplex o unidades de vivienda accesoria (anexos) que bajo la regulación actual no estarían permitidos.
Viviendas pareadas de mediana densidad en Boston. Foto: Pixabay.
Un primer paso para otras soluciones
Los estudios relacionados a las políticas de upzoning se han enfocado en casos muy localizados, donde la regulación se libera en parcelas o áreas específicas de la ciudad. Debido a que la demanda no se distribuye equitativamente en el suelo, esto representa una limitante para la evaluación de este tipo de políticas. Sin embargo, no existe una sola forma de diversificar y densificar las áreas residenciales y casos como el de Minneapolis y el estado de Oregón suman nuevas posibilidades para el análisis de sus beneficios.
A pesar de que muchos argumentan que la eliminación de la zonificación R1 tradicional requiere mucho esfuerzo político para los aparentemente pocos beneficios que trae, el upzoning abre nuevas posibilidades para el desarrollo de la ciudad. Por ejemplo, después de un año, el plan de Minneapolis no ha logrado generar los resultados que esperaba debido a que, a pesar de liberar las restricciones, no se hicieron los cambios necesarios en las distancias requeridas para los retiros de las parcelas, de modo que dividir una unidad de vivienda en varias deja de ser beneficioso para el propietario.
En este sentido, el upzoning se posiciona como una política facilitadora para otras prácticas que parecen tener mayor impacto, de modo que planes de este estilo deben formar parte de una propuesta integral que fomente la construcción de viviendas a precios asequibles, incluya incentivos para la construcción de viviendas multifamiliares y contemple otras políticas como la construcción de UVA y la eliminación de los requerimientos mínimos de estacionamiento. Como es de esperarse, cuando se trata de urbanismo y ciudades no existe una cura única para los problemas urbanos, sino un conjunto de políticas que deben implementarse en concordancia para poder ser efectivas.
Foto de portada: PublicCo, Pixabay.
