Todo turista que visita Washington D.C. escucha la anécdota del límite de altura en la ciudad. Aunque es cierto que ningún edificio es más alto que el Monumento a Washington, la ley que restringe la altura de los edificios no calcula dicho límite basado en el famoso obelisco o en el domo del Capitolio. En cambio, la altura de los edificios es calculada usando el ancho de la calle frente a la parcela. Estas políticas son comunes en muchas ciudades del mundo, desde París hasta Portland, con variadas consecuencias en el mercado inmobiliario y en la extensión de la ciudad. Aunque parece una decisión basada en la estética, este tipo de políticas ha tenido fuertes consecuencias en los habitantes de Washington, en el costo de vida y en su composición racial.
El límite de altura de edificios en la ciudad de Washington, la capital estadounidense, tiene su origen en 1894, cuando finalizó la construcción del Hotel Cairo, ubicado en el actual barrio de Dupont Circle. En ese año los residentes de la ciudad, aterrados por la altura del edificio de 12 pisos, presionaron para limitar los rascacielos argumentando el peligro que presenta la altura en incendios y en la durabilidad de los materiales de construcción.
El Height of Buildings Act (Ley de Altura de Edificios), aprobado en 1899, y su reforma de 1910 que sigue vigente hasta la fecha, limita la altura de construcciones a 20 pies -o seis metros- por encima del ancho de la calle adyacente hasta un límite de 27 metros para zonas residenciales y 40 metros para zonas comerciales (90 pies y 130 pies respectivamente), con excepciones en algunas zonas adyacentes a la Avenida Pensilvania y algunos edificios particulares como, por ejemplo, la Basílica Nacional y el hospital de la Universidad de Georgetown. Es decir, si un edificio va a ser construido en una calle de 24 metros de ancho (80 pies), su altura estará limitada a 30 metros (100 pies). Esta ley ha definido la apariencia de la ciudad hasta el día de hoy y ha generado un debate sobre su impacto en los habitantes y su validez actual.
Ejemplo de límites de altura del Height of Buildings Act. Fuente: Arturo Villegas.
Más allá de la estética
A diferencia de otras ciudades estadounidenses de gran importancia como Nueva York o Chicago, o comparada con otras capitales del mundo, Washington no posee alta densidad poblacional ni rascacielos. Sus casas adosadas históricas y edificios bajos la hacen parecer a una ciudad europea y esta apariencia es del agrado de la mayoría de sus habitantes. El Washington Post, en 2014, reportó una encuesta en la que 61 por ciento de los washingtonianos apoyaban el límite de altura y, en ese mismo año, una propuesta para modificar la ley de 1910 fue opuesta por la mayoría de los miembros del concejo municipal. A pesar de su apariencia europea comparada con otras ciudades norteamericanas, la densidad poblacional de Washington es la mitad de la de París y muchos opinan que la protección de barrios históricos y el límite de altura son las causas principales, con consecuencias negativas en los habitantes de la ciudad.
Expertos argumentan que el Height of Buildings Act impone una alta presión en el mercado de bienes raíces, aumentando los precios de viviendas y oficinas y haciendo el costo de vida prohibitivamente alto para grupos vulnerables e incluso la clase media. El límite de altura impone restricciones a la cantidad de unidades, apartamentos, oficinas o habitaciones de hotel que un edificio pueda tener y este límite en la oferta parece tener un efecto en el precio de dichas unidades. Washington es la tercera ciudad más cara para vivir en los Estados Unidos y se requiere un ingreso de USD 133.000 al año para vivir en un apartamento de dos habitaciones.
Los altos costos de vivienda han causado notables cambios en la composición racial de Washington. Hay quienes comparan la ciudad no con París sino con Versalles, por la exclusividad y el elitismo que ha generado el alto costo de vida. La ciudad, históricamente de mayoría afroamericana, ha visto grandes cambios en el porcentaje de afroamericanos que ocupan unidades de viviendas, particularmente en barrios como U Street, apodado el Broadway Negro, que pasó de 56 por ciento en 2000 a 21 por ciento en 2010, o las zonas cercanas a la Universidad de Howard, una de las universidades históricamente afroamericana más grande del país, que disminuyó de 91 por ciento en 2000 a 65 por ciento en 2010.
Este problema incluso afecta los negocios en la ciudad. Algunos aseguran que el límite de altura ha impactado a la industria del turismo, no permitiendo la construcción de grandes hoteles. Esto, junto con el hecho que la ciudad atrae miles de visitantes para conferencias, hace que la oferta de habitaciones de hotel sea limitada, aumentando su precio.
Incluso cuando estos cambios son graves y requieren de atención por parte del gobierno local, muchos argumentan que la solución no necesariamente es eliminar el límite de altura. Hay que recordar que Nueva York es otra de las ciudades más caras, incluso más que Washington, y es la ciudad con más rascacielos del país. Pero aunque Nueva York o San Francisco no poseen leyes que limitan la altura de los edificios como en Washington, sí poseen importantes restricciones a la construcción y una alta demanda, comparada con la oferta, en el mercado de bienes raíces.
Entonces… ¿eliminamos el límite de altura?
No necesariamente. Líderes locales han comenzado a cuestionar el Height of Buildings Act y han propuesto soluciones para afrontar el alto costo de vida de la ciudad que no involucran eliminar dicha ley y cambiar radicalmente la estética de la ciudad. La alcaldesa Muriel Bowser ha propuesto un plan ambicioso de generación de vivienda asequible que involucra mayor densidad, rezonificación y flexibilización del límite de altura. La ciudad, al igual que otras, ha usado bonos de densidad para generar viviendas asequibles. Podrían explorarse ideas para apremiar construcciones con más altura, por encima del límite actual, a cambio de unidades menos costosas, particularmente en sectores de la ciudad nuevos y sin edificios históricos.
Casos como los de París o Milán también podrían ayudar a inspirar una solución al problema de Washington. La Défense, Porta Nuova o Cuatro Torres son ejemplos de distritos financieros con altos rascacielos en ciudades con centros históricos y estrictos límites de construcción, incluyendo límites de altura. En París, luego de la construcción de la Torre Montparnasse en los años 60, de 58 pisos, los ciudadanos y líderes de la ciudad tomaron medidas para prohibir edificios altos en proximidad a distritos o barrios históricos. Sin embargo, dada la gran demanda de espacios de oficina en la capital francesa, el distrito financiero La Défense comenzó a desarrollarse como una área dedicada a albergar rascacielos. Porta Nuova en Milán y Cuatro Torres en Madrid también se desarrollaron en la segunda mitad del siglo XX, en zonas fuera de centros históricos, con altos rascacielos que redefinieron el panorama de las ciudades.
En los Estados Unidos, la capital del país se encuentra en una jurisdicción separada de los estados de la unión, con consecuencias significativas en el manejo de políticas locales (muchas importantes y materia de su propio artículo). Estos sectores son una muestra de la expansión geográfica del área metropolitana de Washington y algunos expertos, como los de la OCDE, atribuyen la expansión urbana o urban sprawl a límites en la construcción como el que impone el Height of Buildings Act.
Evolución de la densidad poblacional en Washington D.C. y alrededores (1930 – 2010). Fuente: Arturo Villegas a partir de datos del U.S. Census Bureau.
El área metropolitana de Washington D.C. posee una zona financiera al estilo de aquellas europeas mencionadas anteriormente. Rosslyn, Crystal City, Bethesda y Silver Spring son ejemplos de barrios con edificios muy por encima del límite de altura del Distrito de Columbia. Sin embargo, dichos sectores se encuentran en otras jurisdicciones, en los estados de Virginia y Maryland. Aunque se encuentran a menos de media hora del centro de la ciudad de Washington, usando transporte público, los beneficios en términos de la actividad económica que generan estos barrios no son capturados en su totalidad por la ciudad, incluso cuando su desarrollo se debe o se alimenta directamente por las actividades del Distrito de Columbia.
Es difícil encontrar una solución que acomode todos los gustos de los ciudadanos y resuelva los problemas de costo de vida en Washington. La mayoría de los washingtonianos aprecian la inexistencia de obstrucciones al cielo abierto y a monumentos altos. Sin embargo, las consecuencias son evidentes. Sería interesante revisar y flexibilizar el límite de altura en la ciudad de manera que se protejan sectores históricos y monumentos, pero que se permita la construcción de más viviendas. Esto podría aplicarse especialmente en nuevos desarrollos urbanos como NoMa, que no son históricos y podrían albergar edificios más altos, sin llegar a ser rascacielos. Como ya se hace en esta y otras ciudades y como lo han considerado algunos líderes de la ciudad, los límites de altura podrían flexibilizarse para acomodar o transar viviendas asequibles con empresas constructoras. Todo con la idea de mejorar la situación de diferentes comunidades, especialmente de afroamericanos, que ven sus sitios históricos y viviendas difíciles de mantener.
Foto de portada: Arturo Villegas.
