Hablar de vivienda es un tema complejo. El lugar donde vivimos determina no solo quiénes son nuestros vecinos, sino también las oportunidades de trabajo, el acceso a bienes y servicios, transporte, equipamientos, entre otros. Pero la vivienda a su vez está mediada por muchísimas relaciones con la ciudad y su economía, es en sí misma un bien de consumo y de inversión, una industria, un medio para generar recursos y está regulada por leyes de suelo y zonificación que, además de todas las demás cosas que he mencionado, se resumen en un dato: su precio.
Otro problema es que el precio de la vivienda está muy alto y esto también tiene consecuencias negativas. Hoy hablar de vivienda es hablar de política y cambio social, de NIMBYs (Not in my backyard) y YIMBYs (Yes in my backyard), gentrificación, desplazamiento, del carácter de mi barrio, de normativas de desarrollo; es decir, de un millón de temas que terminan en el mismo lugar: nadie puede vivir en la ciudad porque comprar una vivienda o alquilar es demasiado caro.
Esto también es perjudicial. No poder mudarse a lugares con más oportunidades es un lastre para el desarrollo económico de un país, significa perder acceso a mejores empleos y mayores ingresos. Pero también implica que si mucha gente quiere venir a vivir a la ciudad donde estamos, la vida se vuelve más costosa.
¿Qué se puede hacer?
Dos visiones sobre el problema de la vivienda
En muchas ciudades de Estados Unidos, la regulación de suelo sólo permite la construcción de vivienda unifamiliar. ¿Estamos ante un problema de mercado o de regulación? Fuente: New York Times.
Aunque se pueda pecar por simplificar, podemos decir que las discusiones sobre vivienda tienen múltiples posiciones que giran en torno a dos polos opuestos: la oferta y la demanda. Por un lado están los que opinan que la construcción de nuevas viviendas es en sí mismo beneficioso, porque abarata su precio al aumentar su cantidad (oferta). En el lado contrario, se argumenta que las nuevas viviendas son las que generan el aumento de precio al atraer compradores con más recursos y gatillar mejoras en el entorno (demanda).
Seguramente ambos bandos tienen algo de verdad en sus posiciones. La pregunta entonces no es quién tiene la razón sino cuál de los dos efectos es el más fuerte.
En Estados Unidos, por ejemplo, la reciente pandemia por COVID sirvió de experimento para mirar este dilema. Por una parte, la pérdida de empleo estuvo concentrada en sectores de servicio donde trabajan mayoritariamente personas de menores ingresos quienes alquilan sus viviendas. Del otro lado de la moneda, sectores de mayores ingresos que no se vieron tan afectados aprovecharon la reducción de consumo y el teletrabajo para mudarse y comprar nuevas casas. En efecto, la inflación en el precio de compra de una vivienda se duplicó a 8% anual, mientras que la inflación del alquiler se redujo en 2%. A esto se le llamó el mercado de vivienda en K.
Si el aumento, o la caída, de la demanda influye en el precio, ¿será que aumentar la cantidad de viviendas también lo hace?
¿Cómo la construcción de viviendas hace a la vivienda más asequible?
Japón es uno de los países con viviendas más asequibles. Foto: Tokyobling.
De acuerdo con la literatura de vivienda, hay dos principales procesos por los cuales la construcción de viviendas ayuda a mejorar su asequibilidad: el filtrado y la reducción de precios por aumento de la oferta. Asimismo, estos estudios también analizan estos cambios en relación a su impacto sobre otros fenómenos como el desplazamiento y la gentrificación. Al tener mejor información sobre la vivienda, sus habitantes y microdata económica, es mucho más factible estudiar, modelar y analizar estos cambios.
Reducción de precios: efectos sobre desplazamiento y gentrificación
Tal como se desprende desde la lógica de la oferta y demanda, el aumento en la disponibilidad de vivienda debería ayudar a reducir los costos de compra y alquiler y, en consecuencia, proteger del desplazamiento y la gentrificación de los barrios. Esto fue lo que diversos estudios encontraron en mayor o menor medida.
Un análisis del efecto de la construcción de edificios de departamentos en 11 ciudades de Estados Unidos entre 2010 y 2019, halló que estas nuevas construcciones redujeron las rentas entre 5% a 7% en relación a lo que serían si no se hubiera dado la construcción. Otro, realizado en Washington DC, estimó el efecto en los precios de alquiler producto del incremento en la construcción de vivienda en la ciudad. La conclusión más importante que alcanzó fue que de no haberse duplicado la construcción de viviendas desde el 2012, el arriendo promedio hubiera sido 5,84% más caro. En este caso, la construcción redujo la velocidad del aumento del arriendo producto de las grandes presiones poblacionales y de ingresos de la ciudad. Por último, un estudio en Alemania determinó que por cada 100 viviendas de alquiler ofertadas en el mercado en un mes determinado, se reducen los alquileres entre un 0,4% y un 0,7%.
Dos estudios realizados en San Francisco analizaron el impacto de la construcción en relación a la gentrificación y el desplazamiento. El primero arrojó que los alquileres mensuales se reducen hasta 2,3% para las personas que viven dentro de 500 metros de un nuevo proyecto, reduciendo el riesgo de desplazamiento en 17%. Si bien se reduce el desplazamiento, esto no ocurre con la gentrificación. El segundo comparó además el impacto de la vivienda subsidiada, encontrando que estas últimas reducen el doble las presiones de desplazamiento. En ciudades como San Francisco, incluso el proceso de filtrado puede no ser suficiente por la velocidad en el aumento del valor de las viviendas.
En síntesis, la construcción de viviendas ayuda a controlar el aumento de precio de dos formas: en algunos casos reduciendo el valor del alquiler y, en otros, desacelerando el aumento de precios. No construir inevitablemente se traduce en mayores valores de alquiler.
El filtrado
A medida que las edificaciones envejecen se vuelven más asequibles para sectores de menos ingresos. Foto: Tokyobling.
Este fenómeno se explica a través del proceso por el cual las viviendas van perdiendo valor en el tiempo, en la medida en que pierden calidad en relación a las nuevas construcciones. En consecuencia, una familia que se muda a una nueva vivienda, libera su residencia anterior a una familia con menores ingresos, que a su vez libera otra vivienda, en una cadena que filtra las casas y departamentos hacia sectores más pobres. Varios estudios confirman esta hipótesis.
Un estudio realizado en el área metropolitana de Helsinki puso a prueba esta idea del filtrado analizando hasta seis rondas de la cadena de mudanzas generadas por una nueva vivienda, la cual logró alcanzar barrios e individuos de ingreso medio y bajo. Según este análisis, de cada 100 nuevas viviendas se “crean” o liberan 29 viviendas para sectores de ingreso medio y 60 para personas de ingreso bajo.
Otro estudio, realizado en 12 ciudades de Estados Unidos, analizó este mismo fenómeno investigando las mudanzas producidas por más de 50 mil personas en cerca de 700 edificaciones. Al igual que el estudio anterior, se determinó que por cada 100 unidades de vivienda nueva se generaron entre 45 a 70 viviendas a precios por debajo del ingreso medio y entre 17 a 40 viviendas para ingresos provenientes del quintil más bajo (20% más pobre). Estos resultados se mantuvieron dentro de los primeros 5 años.
Por último, un estudio que analizó 100 áreas metropolitanas en Estados Unidos entre 1980 y 2018, encontró que previo al 2011, el filtrado aumentó en 11% en viviendas construidas en los años 60’s, 8,6% en viviendas de los años 70’s y 10,3% en viviendas de los años 80’s. Posterior al 2011 esta tendencia se revirtió, es decir que disminuye el filtrado. Según los autores esto se debió a una ralentización en la producción de vivienda sumado al crecimiento económico de estas zonas.
Todos estos estudios confirman que el filtrado funciona, siempre y cuando exista una producción de viviendas que permita que se de este fenómeno. En casos donde no se construyen viviendas y las presiones inmobiliarias son extremadamente altas, el filtrado no se dará.
Hacia una política de vivienda abundante
Casi el 50% del suelo desarrollable de Los Ángeles está zonificado para vivienda unifamiliar. Foto: Curbed.
Lograr aumentar la cantidad de viviendas existentes en la ciudad, que permita acomodar a más personas, es un reto no sólo técnico sino político. Sin embargo, es importante poder entender qué regulaciones están haciendo más difícil aumentar el inventario de viviendas de una ciudad.
Emily Hamilton, investigadora del Mercatus Center de la Universidad George Mason, analizó cuáles políticas tienen mayor impacto en reducir la producción de viviendas. Acá presentamos algunas:
- Zonificación para vivienda unifamiliar donde sólo se permite la construcción de viviendas unifamiliares aisladas.
- Tamaños mínimos de lote o parcela que obligan a comprar un terreno de gran tamaño para construir una vivienda. En Houston, la reducción del tamaño mínimo de lote de 5.000 a 1.400 pies cuadrados generó, entre 1999 y 2016, el desarrollo de 25.000 nuevas parcelas.
- Regulaciones sobre densidades que limitan la cantidad de viviendas que se pueden construir en un área específica. En Portland, un análisis determinó que las parcelas que se rezonificaban para aumentar su densidad tenían el doble de probabilidad de desarrollarse.
- Prohibición de viviendas accesorias. Al ser más económicas por no tener que pagar suelo para su desarrollo, son una alternativa que pocas ciudades permiten.
- Mínimos de estacionamiento que requieren una reserva de suelo para estacionamiento y restringen la constructibilidad de edificaciones para vivienda. En Ciudad de México, su eliminación permitió aumentar el espacio de construcción aprovechable de 58% a 67% entre 2009 y 2018.
Apuntes finales…
No todo lo denso significa rascacielos. Foto: SounderBruce.
Sin importar la ciudad, el país o la metodología, todos estos estudios coinciden en que permitir la construcción de viviendas en la ciudad tiene impactos positivos. La construcción en sí misma no es una panacea, ya que no es suficiente para resolver el problema de la asequibilidad por sí sola.
Si bien la construcción de vivienda está destinada principalmente a personas de mayores ingresos, las nuevas viviendas ayudan a reducir y/o desacelerar el aumento de los alquileres y el desplazamiento de personas de menores ingresos. Varios de estos estudios también coinciden en que las nuevas viviendas siguen los procesos de gentrificación, pero no los causan. Es decir, ayudan a desacelerar la expulsión que, de no haber construcción, genera la revalorización de un área.
Evitar que se pueda construir sólo acelerará los grandes problemas que estamos viviendo ahora. Esto no quiere decir que la ciudad deba llenarse de rascacielos, sino que debe haber una mirada holística que permita liberar suelo, proveer subsidios localizados o vivienda pública y eliminar regulaciones que ahorcan la producción de viviendas. El punto no es que construir sea la única solución, sino que cualquier solución tiene que empezar por construir.
Foto de portada: Empato.
