Si no hay más suelo disponible ¿se puede comprar el aire?

En ciudades densas con poca disponibilidad de suelo para expandirse, la única forma de acomodar más población es construir más alto. La escasez de terrenos urbanos y el alto costo de los que están disponibles, especialmente en ubicaciones privilegiadas, con alto acceso al transporte público y a bienes y servicios de calidad, ha impulsado a construir en altura.

Si observamos el centro financiero de Nueva York, nos será difícil encontrar algún lote desocupado sobre el cual construir. Los rascacielos y edificios de gran altura han marcado la pauta sobre el desarrollo inmobiliario en una de las ciudades con mayor demanda de suelo. El espacio vertical de Nueva York es altamente valorado por los desarrolladores: los departamentos en pisos más altos son más costosos ya que los compradores están dispuestos a pagar más por las vistas e iluminación natural cada vez más escasa.

Pero los desarrolladores no siempre pueden construir tan alto como les gustaría ya que existen múltiples restricciones en las ordenanzas de zonificación. Aún así, al caminar por las calles principales de Nueva York, Hong Kong, Tokio o Dubai se tiene la sensación de que para ciertos edificios el cielo es el límite. ¿Cómo los desarrolladores logran exprimir cada metro cuadrado en ciudades densamente pobladas? La clave: los derechos aéreos.

¿Qué son los derechos aéreos?

“Para quien posee el suelo, es suyo hasta el cielo y hasta el infierno”.

Si bien el aire no es un concepto jurídico ni puede gestionarse como otros bienes o mercancías, ha tomado connotación legal a partir de la frase latina “Cuius est solum, eius est usque ad coelum et ad inferos” (para quien posee el suelo, es suyo hasta el cielo y hasta el infierno). Este principio de derecho de propiedad surgió alrededor del siglo XIII y fue aplicado en varios países, especialmente en Inglaterra, en múltiples disputas sobre los derechos que tenía un propietario del espacio sobre y debajo del suelo. No obstante, a partir de 1900, con el aumento del tráfico aéreo, el espacio sobre el suelo se limitó hasta aquel rango de ocupación que permite la actividad aeronáutica.

Los derechos aéreos se refieren a la capacidad de desarrollar el espacio vacío no utilizado sobre una propiedad. Los propietarios de inmuebles son dueños no sólo del lote donde se erige una edificación, sino también del espacio debajo y arriba de dicho terreno, con ciertas restricciones impuestas por las ordenanzas de zonificación (ej: cantidad de sótanos, altura máxima de las edificaciones). Si un edificio tiene 5 pisos y la zonificación le permite alcanzar hasta un máximo de 10 pisos, existe un “potencial no utilizado” de 5 pisos que un desarrollador o propietario cercano podría aprovechar a través de la compra de derechos aéreos.

Fuente: Elaboración propia en base a NYC.gov.

Si tomamos Nueva York como ejemplo, cada lote tiene una restricción de densidad o altura máxima, pero los derechos aéreos permiten a los propietarios vender su potencial no utilizado a lotes adyacentes. El propietario que adquiera esos derechos puede construir mayor altura que la impuesta por la ordenanza de zonificación dado que se le asigna el potencial no utilizado del lote que vendió sus derechos. Entendiendo que los pisos superiores de un edificio alcanzan precios más altos en ciudades como Nueva York, los desarrolladores inmobiliarios consideran que la altura es un activo principal, y la compra de derechos aéreos es una estrategia para alcanzarlo.

La utilización de derechos aéreos cobra importancia en ciudades densas y compactas como Nueva York, Chicago, Seattle, San Francisco y Washington D.C. donde los mercados de bienes raíces son atractivos, hay pocos lotes disponibles para la construcción y porque hay una oferta importante de servicios y equipamientos que permite manejar la densidad adicional.

Doble función: desarrollo y conservación

Nueva York tiene amplia experiencia en la gestión de derechos aéreos, lo que le ha permitido expandir su horizonte característico de rascacielos. Fueron las compañías de ferrocarriles de la ciudad las primeras en percibir el potencial de la comercialización de derechos aéreos. Un ejemplo de ello es la Terminal Grand Central, la primera construcción sobre derechos aéreos que inició en 1908 y culminó en 1913. El ferrocarril construyó una plataforma para el desarrollo de edificaciones y, a mediados de 1929, 18 rascacielos se habían construido sobre las vías. El éxito de esta gestión se evidenció con la construcción de la Torre Pan Am (actual MetLife Building) de 59 pisos situada encima de la Terminal Grand Central. No obstante, para evitar la densificación excesiva de la ciudad con edificaciones de gran altura, las autoridades reformularon sus regulaciones de zonificación en 1961 imponiendo algunas restricciones a los desarrolladores inmobiliarios y estableciendo un marco para la comercialización de derechos aéreos.

Además de utilizar los derechos aéreos como una estrategia de desarrollo urbano y densificación, algunas ciudades como Nueva York han visto la oportunidad de venderlos como mecanismo de preservación de inmuebles históricos. Como el mantenimiento de estos inmuebles puede ser oneroso para sus propietarios, la ciudad les permite vender sus derechos aéreos para contribuir a sufragar los costos asociados a su conservación. En 2018 la histórica Catedral St. Bartholomew de Manhattan vendió 50.000 pies cuadrados en derechos aéreos al gigante bancario JPMorgan Chase por $20.7 millones, lo cual le permitió realizar las renovaciones necesarias para su conservación. 

Otra estrategia de preservación fue aplicada en el corredor del High Line de Nueva York en donde el Departamento de Planificación de la Ciudad trabajó junto con la comunidad para establecer un distrito especial de zonificación. Este estipula alturas y densidades máximas a lo largo del corredor, permitiendo a los propietarios de las edificaciones transferir sus derechos aéreos a sitios “receptores” dentro del distrito especial. La iniciativa busca preservar la identidad del vecindario así como la luz, la ventilación y las vistas al aire libre en todo el High Line Corridor.

Fuente: Elaboración propia en base a NYC.gov.

¿Cuánto cuesta el aire?

En algunas ciudades la comercialización de derechos aéreos es una práctica habitual. Calcular su valor para propósitos de venta o alquiler del espacio disponible es de suma importancia en el mercado de inmuebles. El valor o utilidad de los derechos aéreos se compara con un edificio hipotético similar sobre un lote adyacente. Así, si los derechos aéreos permitirían construir 5 pisos adicionales, su valor sería comparable a una edificación de 5 pisos en un lote vecino.

Al igual que los precios del suelo, el valor de los derechos aéreos varía en cada ciudad y está determinado por diversos factores como la demanda y las amenidades que presente el vecindario donde se emplace. Los derechos aéreos de Manhattan tienen un valor promedio de $225 por pie cuadrado, mientras que el precio promedio nacional de la vivienda es de $64,44 por pie cuadrado. En algunos sectores, el valor podría alcanzar los $625 por pie cuadrado. Al igual que el suelo, el aire de Nueva York es tres veces más costoso que una vivienda en la mayoría de las ciudades de ese país.

Una oportunidad para los ingresos municipales

La comercialización de derechos aéreos puede representar una oportunidad para el desarrollo económico local. El potencial no utilizado sobre instalaciones de propiedad pública como estacionamientos pueden venderse o alquilarse. Por ejemplo, la Autoridad de Transporte de la Bahía de Massachusetts (MBTA) tiene un proyecto de derechos aéreos sobre la South Station cuyos ingresos permitirán ampliar la estación y aumentar su capacidad. Illinois permite a los municipios alquilar espacio aéreo sobre calles y otros lugares públicos por períodos de hasta 99 años.

Una de las prácticas recurrentes es la venta o alquiler de derechos aéreos sobre ferrocarriles hacia desarrolladores privados, con el fin de obtener recursos para el mantenimiento o reparación de dichas infraestructuras. Algunos proyectos también incluyen la venta de derechos aéreos sobre propiedades públicas para el desarrollo privado. Por ejemplo, en Cambridge, Massachusetts, se vendieron los derechos aéreos sobre un estacionamiento de propiedad pública para la construcción de un motel de propiedad privada; en Nueva York, sobre los accesos del Puente George Washington se emplazan edificios de apartamentos privados y, en algunas partes de la ciudad, se negocian derechos aéreos escolares con desarrolladores privados a cambio de construir nuevas escuelas.

Un informe de la consultora WSP sobre la ciudad de Londres sugirió que utilizar los derechos aéreos de los activos o propiedades públicas de la ciudad permitiría construir alrededor de 630.000 nuevas viviendas.

Retos para la planificación de la ciudad

Una de las complejidades que presentan los derechos aéreos para el desarrollo urbano es que la mayoría de las ordenanzas de zonificación no contemplaron la posibilidad de densificar a través de este mecanismo. A excepción de ciertas ciudades estadounidenses, es inusual que se considere la construcción de edificaciones sobre infraestructuras como autopistas o líneas de metro. Además del aumento de la densidad y del volumen de las edificaciones que puede afectar la iluminación natural y la circulación de aire, el desarrollo inmobiliario a través de derechos aéreos puede ejercer presión a los servicios públicos existentes si no son planificados correctamente.

También es necesario considerar los problemas de incompatibilidad de usos del suelo en un mismo lote. Por ejemplo, si bien algunos usos pueden ser complementarios como construir establecimientos comerciales encima de estacionamientos, otros pueden interferir entre sí. Las vías férreas o de metro y las autopistas son infraestructuras donde la contaminación acústica y atmosférica son desfavorables si se quiere construir un complejo residencial sobre ellas a través de la compra de derechos aéreos.

Las negociaciones para la venta o alquiler de derechos aéreos pueden ser excesivamente complejas ya que afectan a múltiples propietarios y ocupantes. La Sociedad Municipal de las Artes de Nueva York (MAS) elaboró un mapa titulado “Horizonte accidental” en el que se grafican todos los derechos aéreos disponibles en Manhattan. La idea del ejercicio es crear conciencia para que los residentes tomen un papel más activo en el proceso de aprobación de derechos aéreos para un desarrollador potencial.

Pese a su amplia utilización en algunas ciudades de Estados Unidos, los derechos aéreos como mecanismo de desarrollo inmobiliario plantean más inquietudes que respuestas. Con temas contrapuestos como la necesidad de construir más viviendas y equipamientos en zonas centrales de la ciudad, el alto costo que ha alcanzado el suelo bien localizado y la demanda de los ciudadanos por residir en unidades con buena ventilación y luz solar, cabe preguntarse si es prudente adherir nuevos mecanismos en vez de actualizar y consolidar las ordenanzas de zonificación ya existentes. Más importante aún, cabe cuestionarse cuál es la visión concertada que deseamos para densificar nuestras ciudades y cómo la regulación del suelo urbano puede contribuir a alcanzarla.

Foto: Alexandra Paty Díaz.

Foto de portada: Accidental Skyline, MASNYC.